רכישת דירה מקבלן - דברים שחשוב לדעת

עסקאות רכישה של דירות קבלן, או כפי שמכונות בשוק הנדל"ן "עסקאות יד ראשונה", מהוות כיום נתח משמעותי מהיקף כלל עסקאות הנדל"ן הנערכות בשוק, אם במסגרת מסלול "מחיר למשתכן", תמ"א 38 או עסקאות ייזום נדל"ן. מה חשוב לדעת בעסקאות אלו, כיצד הן נערכות, מהי ההגנה על כספי הרוכשים בטרם השלמת בנייתה של הדירה והחשיבות הרבה להיוועצות בעורך דין טרם הרכישה בעסקאות אלו, בשאלות אלו ועוד יעסוק מאמר זה.

מהי רכישה של דירה "יד ראשונה"?

רכישת דירה "יד ראשונה" הינה התקשרות בהסכם מול יזם אשר במסגרתו מתחייב היזם כלפי הרוכש להקים ולבנות עבורו דירה בהתאם להסכמות המתקבלות בין הצדדים כאשר במעמד הרכישה לרוכש לא קיימות זכויות כלשהן בקרקע או בדירה למעט זכות חוזית ביחס לרכישת הדירה.

התקשרות בעסקת רכישת דירה מול יזם כרוכה בעריכה, ניסוח וחתימה של מסמכים רבים הנובעים מטעמים של היות עסקת הרכישה חלק מפרויקט כולל המוקם על ידי היזם, העובדה כי לרוב ההתקשרות בעסקת הרכישה נעשית טרם להשלמת בנייתה של הדירה וכן נוכח מערכת החוקים הרחבה והשונה החלה על עסקאות מסוג זה.

מה עליי לעשות לאחר שמצאתי את דירת חלומותיי וסוכם המחיר בעבורה?

לאחר קבלת ההחלטה בדבר רכישת הדירה, בדיקת המפרט הטכני המוצע על ידי הקבלן, ביקור באתר הבניה (ככל שהחלו בעבודות הבניה ובהתאם לאפשרויות הניתנות לכך), יש לערוך בדיקות ביחס לזהות היזם המבצע את הפרויקט, סטאטוס תכנוני של הפרויקט (היתר, התאמת תשריט הדירה המוצעת להיתר הבניה), היקף העסקת קבלני ביצוע על ידי היזם ועמידתם בדרישות הקבועות בדין לצורך ביצוע העבודות מן הסוג הנדרש להקמת הפרויקט ועוד. בדיקות אלו יבוצעו על ידי עורך דין מטעמם של הרוכשים ולכן פנית הרוכשים אל עורך דין מטעמם בסמוך לאחר קבלת ההחלטה בדבר רכישת הדירה הינו נחוץ ומשמעותי לרבות לצורך קבלת ביטוי מתאים לכך במסגרת תנאי ההסכם והסכמות הצדדים.

ראוי להבהיר כבר בשלב זה כי עורך הדין מטעם היזם אינו מייצג את הרוכשים במסגרת התקשרותם בעסקה ועל כן טעות רווחת היא לחשוב כי בדיקות אלו נערכות על ידו בעבור הרוכשים.

כיצד כספי הרוכש יובטח במסגרת עסקת רכישה "יד ראשונה"?

לפני כעשור ארעה פרשה אשר טלטלה את כל מערך ההתנהלות בעסקאות יד ראשונה ומוכרת בשם "פרשת חפציבה". בקליפת אגוז, את שארע באותה הפרשה, נועד כיום חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, למנוע. בפרשת חפציבה מכרה חברת חפציבה דירות בכל רחבי הארץ. טרם השלמת הקמת הדירות על ידי החברה, קרסה החברה ונמנעה אפשרותה להשלים את הקמת הדירות ומסירתן לידי הרוכשים מולם התקשרה בהסכם מכר.

הרוכשים, אשר עד למועד הודעת החברה בדבר קריסתה, שילמו לחברה את מירב התמורה בעבור הדירה, נותרו עם התחייבותה החוזית בלבד של החברה כלפיהם למסירת הדירה אולם, משקרסה החברה, נאלצו הרוכשים לשאת בתשלומים נוספים לגורמים חיצוניים על מנת שאלו ישלימו עבורם את הקמת הדירה ויעבירו את הזכויות בדירה על שמם בתום השלמת הפרויקט.

כיום, חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות מחייב יזם המתקשר בהסכם למכירת דירה להעמיד לרוכש אחת מבין ארבעת הבטוחות הקבועות בחוק. כמו כן, החוק מגביל את סכום התמורה אשר על רוכש לשלם ליזם בטרם נמסרה לידי הרוכש אחת מבין הבטוחות. בנוסף, במקרים מסוימים לא יוכל היזם לגבות תשלום מעבר לשיעור הקבוע בחוק וזאת באופן יחסי למצבו של הפרויקט ושלב הקמתו. פתרון זה שהעמיד המחוקק אינו נקי מספקות ובדיקה מדוקדקת ראויה ביחס לסוג הבטוחה הניתנת בפרויקט בהתאם לאופיו ומצבו היא הכרחית טרם התקשרותו של הרוכש בהסכם הרכישה מול היזם.

מה תפקידו של עורך דין המייצג את הרוכש בעסקה "יד ראשונה"?

כפי שצוין לעיל, חשיבות רבה נודעת להיוועצות הרוכשים בעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן בכלל ועסקאות נדל"ן מורכבות בפרט. טעות רווחת בקרב רוכשי דירות יד ראשונה היא לחשוב שמאחר ועורך הדין של היזם גובה מהם תשלום, הרי שהוא מייצג אותם בעסקה ודואג לזכויותיהם בהסכם. אלא שתשלום הרוכשים לעורך הדין מטעם היזם אינו בעבור ייצוג האינטרסים והגנה על זכויות הרוכשים אלא מהווה השתתפותו של הרוכש בהוצאותיו המשפטיות של היזם לצורך טיפול ברישום זכויות הרוכשים בדירה עם השלמת הפרויקט ולצורך כך בלבד.

עורך דין מטעם הרוכשים יבחן את היקף וטיב הזכויות של היזם במקרקעין, ככל שזכויות היזם במקרקעין נובעות מהסכם התקשרות מול צד ג' וטרם הושלם רישום זכויותיו עוה"ד יבקש לברר מהו היקף הזכויות מהיכן נובעות ומהו תוקפן (לדוג' – בזכויות הנובעות מכח הסכם תמ"א 38 בין היזם לבעלי הקרקע או בהסכמי התקשרות של היזם מול רשות מקרקעי ישראל, זכויותיו של היזם מותנות בקיומם של תנאים ולפיכך יש לבחון אותם ואת סטטוס יומם, בהיעדר מילוי כל התנאים הנ"ל יש לפעול על מנת להבטיח כי כספי הרוכש יהיו מוגנים וכי ההסכם יכלול הוראות מפורשות ביחס לקיום התנאים בהסכם המקור). כמו כן, יבחן האם היתר הבניה לדירה תואם את אשר הוצג לרוכש טרם החתימה (לעניין זה חשוב להבהיר כי סעיף נפוץ בהסכמי המכר הללו קובע כי כל פרוספקט או מצג אשר הוצג לרוכש טרם החתימה ואינו מצורף כחלק מן ההסכם עליו חותמים הצדדים בטל ומבוטל ולכן כל פער שימצא בין המצגים הטרום חוזיים לבין החוזה עצמו, יגברו הוראות החוזה), תיבחן הבטוחה הניתנת לרוכש ותוקפה המשפטי, לרבות לוח התשלומים הנדרש בהתאם לסוג הבטוחה הניתנת. יבחנו הסעדים הניתנים לרוכש במקרה של עיכוב במסירה וכן העילות הנמנות על ידי היזם המאפשרות עיכוב במסירה(הנטייה היא להרחיב עילות אלו בעוד שאינן מהוות בהכרח נסיבות שאינן מצויות בשליטת היזם ולכן בחינה מדוקדקת של עורך דין הרוכשים ביחס לעילות העיכוב תאפשר הרחבת זכאותם של הרוכשים לפיצוי נאות במקרה של עיכוב בהשלמת הדירה ומסירתה לרוכשים).

לכן, חשוב להדגיש כי חשיבות רבה נודעת לייצוג רוכשים בעסקאות רכישת דירה מקבלן על ידי עורך דין הנבחר מטעם הרוכשים, המלווה אותם החל משלב בחינת העסקה וטיב הזכויות, תנאיי ההסכם, מנהל בשמם של הרוכשים מו"מ המשפטי ביחס להסכם ההתקשרות מול היזם ותנאיו, המשך בבחינת עמידת היזם בהוראות הדין החלות על עסקאות מסוג זה וכן את אופן הבטחת כספיהם של הרוכשים וכלה במסירת הדירה לידי הרוכשים והחלפת הבטוחות במידת הצורך.

משרד עו"ד שירן רומנו הרוש SHR מלווה רוכשים בעסקאות "יד ראשונה" ומעניק ליווי, ייעוץ ויצוג החל משלבי המו"מ המוקדמים של העסקה, בחינתה של העסקה, סטאטוס תכנוני של הפרויקט, טיב הזכויות ומעמד היזם, המשך בליווי הרוכשים במעמד החתימה, דיווח לרשויות השונות אודות חתימת ההסכם על ידי הרוכשים בהתאם לנדרש על פי דין וכלה בהליך מסירת החזקה בדירה לידי הרוכשים. לעורכת דין שירן רומנו ניסיון עשיר בייצוג רוכשים בהליכים לרכישת דירות אשר נבנו מכח עסקאות קובמינציה, מחיר למשתכן ותמ"א 38. כמו כן, עיסוקנו ביצוג יזמים בפרויקטים מורכבים למגורים ומסחר, עסקאות קומבינציה ועסקאות תמ"א 38, וכן היכרותנו המעמיקה עם כלל התחומים המשיקים לתחום הנדל"ן ובכלל זאת היבטי מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה מקנים למשרדנו יתרון משמעותי בהבנת המטרייה הכוללת של העסקה, ההתנהלות המתבקשת בייצוגם של רוכשים בעסקאות מסוג זה, הגנה רחבה ומציאת פתרונות יצירתיים במקרים של מחלוקות.