מאת: שירן רומנו, עו"ד/ שירן רומנו הרוש- עורכי דין SHR
קיבלתם החלטה למכור נכס מקרקעין, כעת שלב תכנון העסקה הינו חלק בלתי נפרד מהחלטה זאת, על מנת להימנע מהפתעות בלתי רצויות, חשוב לערוך בדיקות מקדימות אשר עשויות להשפיע על הליך המשא ומתן ושווי העסקה הסופי ולהיות מוכנים לתרחישים הקיימים. תכנון נכון של עסקה במקרקעין הוא המפתח להצלחתה. מעט מן התרחישים אותם יש להביא בחשבון בתכנון עסקה למכירת דירה במאמר הבא.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום אותו מטילה הרשות המקומית על מקרקעין לגביהן אושרה תכנית המשביחה את המקרקעין, כגון , הגדלת היקף הבניה המותר במקרקעין, הגדלת מספר יחידות המגורים במקרקעין וכדומה.
המועד בו נדרש תשלום היטל השבחה הוא מועד הוצאת היתר הבניה או במועד מכירת הנכס אף אם בפועל לא מומשו על ידי המוכר זכויות הבניה הנוספות אשר אושרו במסגרת התכנית.
ככל שמדובר בדירה המצויה בקומת הקרקע או בקומה העליונה בבניין המגורים המשותף, או לחילופין בבית צמוד קרקע, עולה חשיבות בדיקת חשיפת היטל השבחה בטרם חתימה על העסקה היות ובעסקאות מסוג זה עולה היקף החשיפה לקיום היטל השבחה.
בהתאם לברירת המחדל הקבוע בחוק וכן בתאם לנוהג הרווח בעסקאות מכר נדל"ן, החבות בהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם תחול על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך תחול על הקונה.
פעמים רבות פנייתו הראשונה של המוכר אל הרשות המקומית לצורך דיווח אודות המכירה מתבצעת רק לאחר חתימת הסכם המכר לשם קבלת אישור בדבר היעדר חובות המוכר לרשות המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה. על המוכר לספק אישור זה לקונה לצורך העברת הזכויות ורישומן על שם הקונה. ביצוע הליך של בירור חבות בהיטל השבחה טרום התקשרות בעסקת המכר יאפשר למוכר לבסס את מחיר העסקה בהתאם ולתכנן את צעדיו באופן בטוח יותר וראוי לצורך מימושה של העסקה.
בתוך כך, חשובה גם בדיקת התאמת הנכס להיתרי הבניה ומצבו הרישומי של הנכס שכן קיומן של חריגות בניה בנכס או תוספות בניה אשר לא נעשו במסגרת היתר בניה עשויות להשליך על החבות בהיטל השבחה וזאת לבד מן ההשלכות הנוספות העשויות לחול במקרה כאמור.
מס שבח
כיום הפטור הרווח בקרב בעלי דירות מגורים יחידה, אשר הינם תושבי ישראל, המעוניינים למכור את דירתם הינו פטור הניתן אחת ל- 18 חודשים בכפוף לעמידת המוכר במספר תנאים הכוללים בין היתר את עובדת היותה של הדירה הנמכרת דירתו היחידה של המוכר.
פטור יחסי נוסף הרווח כיום מכונה "פטור ליניארי מוטב", פטור זה נפוץ במקרים בהם מחזיק המוכר ביותר מדירת מגורים אחת והדירה הנמכרת נרכשה בטרם שנת 2014- אז חישוב המס יעשה באופן מדורג ביחס לתקופה שקדמה לשנת 2014 ולתקופה שלאחר 2014.
במקרים מסוימים, סכום הפטור מוגבל ויש לבצע הפרדה ככל שקיימות זכויות בניה לנכס והתמורה בעסקה הושפעה מהן. לכן, חשובה בחינה מוקדמת בטרם חתימת העסקה, לעמידה בכלל התנאים הנדרשים על פי החוק לצורך מימוש הפטור המתוכנן.
חישוב חשיפת המס ותכנון המס טרום חתימת עסקת המכר יאפשר למוכר לערוך תכנון נכון ומתאים ביחס למכירה ושוויה טרם קבלת הסכמות.
מצבו הרישומי של הנכס
אלמנט נוסף משמעותי אשר ראוי להביאו בחשבון בעת תכנון מכירה הוא האם הנכס רשום בנסח הטאבו ובאופן תקין או שמא הנכס רשום בספרי חברה משכנת המשמשת כמעין "טאבו קטן" המרכזת את הרישומים ואחראית להשלמתם בטאבו. ככל שהנכס רשום בחברה משכנת, רצוי ליזום פניה מוקדמת אל החברה המשכנת לצורך קבלת "נוהל העברת זכויות" שם, יפורטו דרישות החברה ביחס לעסקת המכר. חלק מן הדרישות כרוכות בהוצאות נוספות אותן יש להביא בחשבון לצורך תכנון המכירה.
התחייבויות חוזיות/ הסכמות כלפי צדדי ג'
לעיתים קיימות התחייבויות הסכמיות אשר התקבלו בין בכתב ובין בעל פה כלפי צד ג' כלשהו כאשר התחייבויות אלו אינן מקבלות משמעות רבה מבחינת המוכר אולם בעודן קיימות עשויות להשליך על אופי ואופן ביצוע העסקה. במסגרת התחייבויות אלו נכללים הסכמי שכירות ביחס לנכס, הסכמה לבניה בנכס סמוך, השתתפות בהוצאות גדר/ בניה הגובלת בחלקה, הסכמה עקרונית להתקשר בעסקה לפי תמ"א 38 וכיוב'. טרם מכירת הנכס רצוי לעבור על מהות ההתחייבויות הללו ולראות האם וכיצד יש להן השפעה על המכירה, אופיה ותמורתה. כך לדוגמא ככל שקיים הסכם שכירות יש לבחון האם סיומו בהודעה מוקדמת הינו אפשרי או לחילופין האם מכירת הנכס תתבצע בכפוף לזכויות השוכר, מהו פרק הזמן הדרוש להודעה מוקדמת בעת הפינוי, מאיזה מועד יהיה הרוכש זכאי לקבלת דמי השכירות מן הנכס וכיוב'.
הוצאות לשיפור הבית המשותף לעומת הוצאות לתיקון ושמירה על הקיים
הוצאות אלו רלוונטיות בעיקר ביחס לנכסים הרשומים כבית משותף. הוצאות הדרושות לשימור הקיים בבית המשותף אלו אותן הוצאות אשר מטרתן לתחזק את הקיים ולתפעלו באופן תקין לגבי הוצאות אלו הנוהג הוא כי להחילן על מוכר עד למועד המסירה למעט אם בוצע גילוי מוקדם בין הצדדים והתקבלה הסכמה מסחרית שונה ביחס לכך על ידי הצדדים. במסגרת הוצאות שיפור והשבחה של הבית המשותף יכללו כל אותן הוצאות אשר מהוות שיפוץ/ שינוי/ החלפה של הקיים על מנת להשביח את הנכס ומערכותיו שלא בשל פגם/ נזק. ככל שטרם חתימת העסקה התקבלה החלטה בדבר שיפור או השבחה של הבית המשותף יש להביא עניין זה לדיון מסחרי בין הצדדים לעסקה לצורך החלטה מי מבניהם הוא אשר ישא בנטל הכספי הכרוך בכך שכן הקונה הוא אשר ייהנה מן ההשבחה שתתבצע בנכס לאחר החתימה. דיון מקדים בסוגיית הוצאות ההשבחה והשמירה על הקיים, ככל שעניין זה רלוונטי בעסקה, עשוי לחסוך מן המוכר לבטים אשר יתעוררו בשלב מאוחר יותר בעסקה.
היטלים אחרים
קיימים ארבעה סוגים של תשתיות המטופלות על ידי הרשויות המקומיות ובגינן נוהגות הרשויות לגבות היטלי פיתוח: מערכת הביוב ("היטל ביוב"), מערכת הולכת מי השתיה ("היטל הנחת צנרת מים"), מערכת תיעול (ניקוז) מי גשמים ("היטל תיעול") ומערכת הכבישים והמדרכות ("היטל סלילה"). הרשות המקומית לרוב רשאית להוציא דרישה לתשלום היטלי פיתוח בקרות אחד משני אירועי המס הבאים- כאשר מונחת לראשונה תשתית עירונית הגובלת בנכס או כאשר מוגשת בקשה חדשה להיתר בניה או תוספת בניה.
בעת מכירה של נכס מקרקעין כאשר פונה המוכר אל הרשות המקומית לצורך קבלת אישור העדר חובות לרישום שינוי בעלות בטאבו, או אז מוצאת לנכון הרשות המקומית ל"מנף" את התזמון הרגיש מבחינת המוכר, ומוציאה דרישה לתשלום היטלי פיתוח.
בירור מקדים לבדיקת קיומן של חובות היטלי פיתוח רשומים בספרי העירייה טרם חתימת הסכם המכר יסייעו בידי המוכר לתכנן את עסקת המכר וההוצאות הכרוכות בה.
ביטוח
מוכר זכויות במקרקעין מתחייב במסגרת ההסכמית למסור לידי הקונה את הנכס כפי מצבו בעת שהוצג לקונה בטרם החתימה על העסקה.
לרוב נכס אשר רובצת עליו משכנתא, קיימת לגביו גם פוליסת ביטוח אולם במהלך שלבי העסקה המוכר מסלק את המשכנתא ועימו גם מבוטלת פוליסת הביטוח ביחס לנכס. מומלץ למוכר זכויות בנכס להמשיך את תקופת ביטוח הנכס עד למועד המסירה בכדי למנוע מצבים בהם ארע נזק בנכס אשר עשוי לפגוע באפשרות המוכר לקיום התחייבויות למסירת הנכס כפי מצבו טרם החתימה' נזק אשר לעיתים יכול להגיע לכדי סכומי עתק שהינם אף גבוהים ממחיר העסקה נוכח ההשלכות הנזיקיות העולות ממנה ולכן בעלות נמוכה יחסית של עריכת ביטוח מבנה עד למועד המסירה של הנכס לידי הקונה יכול המוכר להיות מוגן מפני אירועים בלתי צפויים העשויים לפגוע בקיום התחייבותו זאת.
משרד שירן רומנו הרוש עורכי דין ונוטריון SHR, בעל ניסיון רב ומומחיות במתן ייעוץ, ליווי וטיפול שוטף לבעלי נכסים, החל מן ההליך המקדמי לתכנון מתווה העסקה, המשך בניהול המו"מ המשפטי לביצועה וחתימתה וכלה בסיומה ורישומה תוך מתן דגש לכלל פרטי העסקה והבדיקות הנדרשות לצורך ביצועה והשלמתה באופן מיטבי.
שירן רומנו הרוש- עורכי דין SHR
טלפון: 09-9637677
דוא"ל: shr@shrlaw.co.il