שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary

 

תמ"א 38- איך מתחילים?!?

מאת: שירן רומנו, עורכת דין

 

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 זוהי תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה לחזק מבנים קיימים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

על מנת ליצור תמריצים ליזמי נדל"ן להתקשר עם בעלי דירות בפרויקטים לביצוע תמ"א 38 קובעת התכנית מתן תמריצים שונים הכוללים תוספת קומות ודירות במקרקעין ועוד. כיום, שתי האפשרויות החלופיות למימוש תמ"א 38 הן- הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו (חלופה זאת מכונה על ידי רבים "תמ"א פינוי בינוי") או חיזוק הבניין הקיים על ידי עיבוי יסודותיו.

במסגרת שתי החלופות מתווספות זכויות בניה למקרקעין באמצעותם ניתן להרחיב את הדירות הקיימות וכן להוסיף קומות נוספות ודירות חדשות. (על ההבדלים בין שתי החלופות ומתי תיושם כל אחת מהן ניתן לקרוא במאמר שלנו "מה בין תמ"א עיבוי והרחבה לבין תמ"א הריסה ובניה").

 

איך אדע אם ניתן לעשות פרויקט מסוג תמ"א  38 בבניין בו אני מתגורר?

ככל שהיתר להקמת הבניין ניתן לפני 01.01.1980 ובכפוף לכך שהבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו סופי של בית משפט – קיים סיכוי גבוה לכך שתמ"א 38 תחול על הבניין.

 

אנחנו מעוניינים לבצע תמ"א 38 בבניין, איך מתקדמים מכאן?

ראשית, רצוי ומומלץ כבר בשלב זה למנות עורך דין המתמחה בנדל"ן בכלל ובתמ"א 38 בפרט. עוה"ד ילווה את הדיירים כבר משלב ראשוני של בחינת האפשרות למימוש הפרויקט, החלופות האפשריות למימוש, ההטבות האפשריות, בחירת היזם, ההסכם ופיקוח משפטי על ביצועו של הפרויקט ועד לסיומו של הפרויקט. שכר טרחתו של עוה"ד ממומן על ידי היזם שיבחר בסופו של יום ולכן מבחינת הדיירים רצוי כי הליווי המשפטי השוטף בקשר לפרויקט ינתן להם כבר משלב זה. במסגרת המפגש עם עוה"ד יבחנו נתוני המקרקעין והבניין הקיים, האפשרות לביצועו של פרויקט תמ"א 38 בבניין והחלופה המתאימה לביצועו של הפרויקט וחיזוק הבניין (הריסה ובניה מחדש או עיבוי והרחבה).

מינוי נציגות- באמצעות טופס מינוי נציגות אשר ינוסח על ידי עוה"ד- ימנו בעלי הדירות מספר נציגים (2-3) מתוך בעלי הדירות בבניין כאשר תפקיד חברי הנציגות יהיה מוגדר בכתב המינוי. יובהר כי חברי הנציגות לא יהיו רשאים להתחייב בשמם של בעלי הדירות כלפי צד ג' והיקף פעילותם של חברי הנציגות יעסוק בעיקר בהליכי מו"מ מול עו"ד, יזם ובעלי מקצוע נוספים לצורך קבלת הצעות לקידום וביצוע הפרויקט.

ליווי משפטי של עו"ד בניסוח טופס מינוי הנציגות יסייע הן לבעלי הדירות על מנת להבטיח את היקף פעילותה של הנציגות מחד והן לחברי הנציגות מאידך ביחס להיקף אחריותם כלפי יתר בעלי הדירות בבניין.

עריכת מכרז קבלנים- במסגרת המכרז שיעשה בליווי משפטי של עוה"ד מטעם הבעלים יבחנו מספר קריטריונים להשוואה בין מספר יזמים שהצעותיהם יתקבלו על פי פניית הנציגות בליווי עוה"ד. הקריטריונים להשוואה יגובשו תחילה בין כלל בעלי הדירות בהתאם לרמת חשיבותן ועל פי ישיבת דיירים שתיערך בעניין זה בנוכחות עוה"ד מטעם הבעלים.

לאחר בחירת היזם- ינהל עוה"ד מטעם הבעלים מו"מ משפטי ביחס לתנאי ההתקשרות בין הבעלים ליזם בנוגע לביצוע הפרויקט עד לגיבושו של נוסח הסכם סופי אשר יאושר על ידי הבעלים ויועבר לחתימתם וכן לחתימת היזם.

לאחר חתימת ההסכם יפעל היזם לתכנונו המפורט של הפרויקט, קבלת היתר בניה וביצועו של הפרויקט.