top of page

ועדה מקומית לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר

 

מהו היטל השבחה?

משמעותו של היטל ההשבחה היא, מס בעבור זכויות נוספות או "משביחות" המעלות את ערכו של נכס הנדל"ן. השבחה של זכויות בנכס נדלנ"י יכולה להיות באמצעות תכנית הקובעות הגדלה של היקף זכויות הבניה בנכס (כגון- הגדלת מספר הדירות שניתן להקים בבניין, הרחבת שטחי הבניה המותרים לבניה במקרקעין, הגדלת מספר הקומות) או באמצעות הוספת שימושים ("ייעודים")המותרים בנכס/ שינויים וכל אלו משפיעים על ערכן של זכויות הבעלים בנכס.
המועד לתשלום היטל השבחה מוטל על בעל הנכס בעת מימוש הזכויות, אולם "מימוש הזכויות" אין משמעותו בהכרח בניה בפועל תוך שימוש בזכויות הבניה הנוספות אלא גם בעת מכירתו של הנכס לגביו אושרו הזכויות הנוספות אף שלא מומשה הבניה בהתאם להן בפועל, זאת לפי המוקדם מבין השניים.
שיעורו של היטל ההשבחה הוא 50% מסך ההשבחה שהוסיפו הזכויות למקרקעין בהתאם להערכת שמאי מקרקעין.

 

מהו שימוש חורג?

היקף השימושים המותרים במקרקעין מסוימים נקבע בתכנית המאושרת על ידי ועדות התכנון השונות (זהות הועדה נקבע על פי מהות התכנית, היקפה ומיקומה). מלבד תכנית הקובעת את היקף השימושים המותרים במקרקעין והזכויות בהן, לצורך בניה במקרקעין נדרשת הוצאת היתר בניה אשר עליו לעמוד בקנה אחד עם הוראות התכנית והיקף הזכויות והשימושים המותרים לפיה. היתר הבניה יכלול התייחסות להיקף הבניה המתבקש וכן לשימושים המתבקשים לעשות בה בפועל.

 

סוגים של שימוש חורג

מקום בו מתבקש לעשות שימוש בנכס בשונה מן השימוש המותר על פי היתר הבניה החל על הנכס, אולם שימוש זה הינו בגדר השימושים המותרים על פי התכנית החלה על המקרקעין, זהו שימוש חורג מהיתר. לצורך הכשרת השימוש בנכס למטרה החדשה יש לקבל היתר הנקרא "היתר לשימוש חורג מהיתר".
מקום בו מתבקש לעשות שימוש במקרקעין אשר הוא גם שונה מן השימוש אשר הותר לביצוע במקרקעין על פי תכנית, ישנו צורך להגיש בקשה לשימוש חורג מתכנית.
היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להינתן לצמיתות בעוד שהיתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת בלבד.

 

היטל השבחה עבור שימוש חורג

שימוש חורג מתכנית מקים חבות בהיטל השבחה משום שעצם הרחבת השימושים המותרים במקרקעין  משנה את מערך הזכויות במקרקעין ולפיכך משביח את המקרקעין ומעלה את ערכם. יחד עם זאת, במקרה של  שימוש חורג מהיתר, עד לפסיקת בית המשפט העליון ביום 01.01.2019, הדעות היו חלוקות ביחס לסמכות הועדה המקומית לגבות היטל השבחה.
בפסק הדין אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון בהליך שהתנהל בין הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לבין מספר חברות יזמיות ופרטיים, נקבע פה אחד כי, מתן היתר לשימוש חורג מהיתר קיים (בשונה משימוש חורג מתכנית) הינה פעולה מתחום הרישוי בלבד, אינה כרוכה עפ"י רוב בעבודת תכנון מקיפה הכרוכה בהשקעה מצד הועדה המקומית, אין בה כדי לשנות את מערך הזכויות במקרקעין, ולפיכך לא מתקיימת ההצדקה לחיוב בהיטל השבחה בגינה. עוד מוסיף בית המשפט ומציין כי החבות לשלם היטל השבחה קמה במקרים של הרחבת זכויות השימוש במקרקעין, להבדיל ממימוש של זכויות קיימות. מתן היתר לשימוש חורג במסגרת התכנית הקיימת אינו מרחיב את זכויותיו של בעל המקרקעין אלא מאפשר לו לממש זכויות קיימות.
 החלטת בית המשפט העליון בעניין היטל ההשבחה בגין שימוש חורג מהיתר מהווה הלכה המחייבת כעת את רשויות התכנון ולפיכך רשויות לא יהיו רשאיות לגבות היטל השבחה בעבור היתר לשימוש חורג בנכס כאשר השימוש מותר על פי תכנית החלה על המקרקעין.

 

תשלומים ששולמו בגין היטל השבחה ששולם ביתר או בוטל

החוק קובע בעניין זה כי הוחלט בהליכים על הפחתת החיוב או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה.

_____________________________________

​

משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR מספק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בכל תחומי התכנון והבניה לרבות ייצוג משפטי בבקשות לשימושים חורגים וכן בהגשת עררים ביחס לחיובי היטל השבחה ושיעורם.

 

לייעוץ אישי חייגו: 09-9637677 או 052-3927252 (שירן רומנו עו"ד)

​
​
bottom of page