שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary

דירת מגורים מהווה קניין פרטי של בעליה אולם, דירת מגורים המצויה בבניין משותף כפופה גם לדיני השיתוף במקרקעין ביחס לשטחי הרכוש המשותף והזכויות הנובעות ממנו.

כך, לצורך בניה, הרחבה או תוספת לדירה המצויה בבניין מגורים משותף, יש לדאוג לקבל הסכמה של אחוז מסוים מבעלי הזכויות במקרקעין. אחוז ההסכמה הנדרש נקבע על פי הוראות החוק השונות בהתאם למהות הבניה או העבודה המתבקשת.

פרק ו' לחוק המקרקעין עוסק בעניין הדינים החלים בבתים משותפים לרבות אופן השימוש ברכוש המשותף, חלוקתו, שימוש בזכויות הבניה, חלוקתם ומימושם.

במקרה בו מעוניין בעל דירה בבניין המשותף להרחיב את דירתו, תחילה יש לפנות אל מסמכי הבית המשותף ולבחון האם כוללים הוראה ספציפית ביחס לאופן מימוש זכויות הבניה בבניין המשותף. ככל שתקנון הבית המשותף הינו תקנון מסוג "תקנון מוסכם" וכולל הוראה ספציפית לעניין חלוקת זכויות הבניה ואופן מימושן, הוראותיו יגברו על הוראות החלוקה הקבועות בסימן ג1 פרק ו לחוק המקרקעין.

ככל שלא נכללה הוראה מפורשת במסמכי הבית המשותף באשר לאופן חלוקת זכויות הבניה ו/או מימושן, יש לקבל את הסכמתו של הרוב הדרוש על פי החוק כמפורט בטבלה שלהלן, בהתאם למהות העבודה המתבקשת:

הכלל הוא שכל עבודה בשטחים המהווים רכוש משותף של הבניין תהיה טעונה הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין.

כך לדוגמא, לצורך הוספת דירה חדשה על שטח גג הבית המשותף/ שטח הקרקע של הבית המשותף לרבות "חלל הרום" המצוי מעל השטחים המשותפים יהיה צורך בהסכמתם של 100% מבעלי הזכויות בבית המשותף.

 

יחד עם זאת, לצרכים מסוימים ולמטרות מסוימות, נקבעו חריגים לכלל זה, אשר בהתקיים התנאים הקבועים בהם ניתן להסתפק ברוב מסוים בלבד כמפורט להלן:

​

ביצוע התאמות ברכוש המשותף לבעל מוגבלות אשר הינו בעל דירה או בן משפחה המתגורר בדירה או שוכר בדירה:

הרוב הדרוש יהיה בהתאם למהות ההתאמה המתבקשת, ישנן סוגי התאמות אשר אינן מצריכות את הסכמת בעלי הדירות האחרים וסוגי התאמות המצריכות רוב בלבד של בעלי הדירות האחרים. בכל מקרה על מבצע ההתאמות לעמוד בתנאים הנוספים הקבועים לכך בחוק המקרקעין.

 

התקנת מעלית: החלטת בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף.

 

החלטה להקמתו מחדש של בניין שנהרס: יש לקבל הסכמה של בעלי הדירות ש ¾ לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

 

הקמת ממ"ד או ממ"ק: נדרשת הסכמתם של מי שבבעלותם 60% מהדירות.

 

הרחבת דירה: יש לקבל הסכמה  של מי שבבעלותם ¾ מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ובלבד שאין בכך כדי לפגוע בזכויותיו של כל בעל דירה לביצוע ההרחבה בהתאם לחלקו היחסי בזכויות הבניה. לעניין זה חשוב לציין כי, בעל דירה שביצע הרחבה בדירתו יראו בו כמי שמסכים להרחבה דומה של דירה אחרת באותו בנין. הרחבת הדירה תהיה כפופה למגבלות מסוימות כגון פגיעה באפשרותו של דייר להקים סוכה אם נהג לעשות כן.

 

התקנת דוד שמש והמתקנים הסבירים הנדרשים לצורך הפעלתו, על גג הבניין המשותף: ככל שקיים בגג הבניין מקום להתקנת מספר דודים כמספר הדירות בבניין- אין צורך בהסכמה של בעלי הדירות האחרים ובלבד שההתקנה מתבצעת במקום סביר, ועד למועד מתן ההיתר לא שימש המקום למטרה כלשהי.

ככל שגג הבניין אינו מספיק להתקנת מספר דודים בהתאם למספר הדירות בבניין- יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין.

 

הקמת דירות נוספות במסגרת חיזוק בית המשותף אשר תמ"א 38 חלה עליו, או הריסתו ובנייתו מחדש (תמ"א 38):

במקרה בו נחתם ההסכם על ידי הרוב הדרוש (שהינו בתמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה 2/3 מבעלי הדירות ו- ש2/3 מהזכויות ברכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ובתמ"א 38 מסוג הריסה ובניה – 4/5 מבעלי הדירות ש-4/5 מהזכויות ברכוש המשותף צמוד לדירותיהם) ניתן לפנות בתביעה מתאימה אל המפקח על רישום המקרקעין אשר יבחן את סבירות טענותיהם של הבעלים המסרבים לחתום וככל שימצא כי נימוקיהם אינם סבירים ימנה עו"ד לצורך חתימה על ההסכם בשמם של הסרבנים ןבכך יתמלא התנאי הדורש הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות לצורך ביצוע עבודות בניה ברכוש המשותף.

​

היטל השבחה:

חשוב לזכור שמימוש של זכויות בניה משביח את הערך של המקרקעין ולכן עם הוצאת היתר הבניה יידרש מבקש ההיתר לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. היטל ההשבחה הוא מעין "מס" החל על מבקש ההיתר ושיעורו עומד על 50% משווי ההשבחה, קרי משווי הזכויות שהשביחו את הנכס והעלו את ערכו (כפי שנקבע על ידי שמאי מטעם הועדה). יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה מכיר בקיומם של פטורים מתשלום היטל השבחה ובניהם הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור בגין הרחבת דירה אשר שטחה (לאחר ההרחבה) אינו עולה על 140 מ"ר ובכפוף להתחייבותו של מבקש ההיתר להתגורר בדירה במשך 4 שנים לפחות ממועד קבלת תעודת האכלוס לאחר סיום הבניה.

 

היתר בניה:

לאחר קבלת הרוב הדרוש, על המעוניין בביצוע ההרחבה/ הבניה להגיש בקשה להיתר לוועדה לתכנון ובניה ורק לאחר קיומם של שני המרכיבים – הסכמת הרוב הדרוש (המרכיב הקנייני) וקבלת היתר הבניה (המרכיב התכנוני) יהיה ניתן לבצע את עבודות הבניה/ ההרחבה בפועל.

​

אי עמידה באחד משני המרכיבים עשויה לחשוף את האחראי על הבניה להליכים פלילים (בגין המרכיב התכנוני) או להליכים אזרחיים (בגין הרכיב הקנייני).

​

יואר כי, ועדת התכנון הדנה במתן היתר הבניה, אינה דנה ברכיב הקנייני ולכן לעיתים אף שיינתן היתר בניה לביצוע העבודות- התחלת העבודות ללא קיומו של הרוב הדרוש (הרכיב הקנייני) עשויה לחשוף את מבצע העבודות להליך אזרחי כגון צו מניעה, צו הריסה, תביעה אזרחית בגין פגיעה בקניין ועוד.

​

מה ניתן לעשות במקרה בו החלו בהקמת המבנה מבלי שהתקבל הרוב הדרוש?

ראשית, גורם הזמן הוא מהותי וחשוב מאוד בבחירת הטקטיקה הדרושה וההליך המשפטי שינוהל. ככל שיקדימו בעלי הזכויות אשר קניינם נפגע ויפנו אל המפקח על רישום המקרקעין בבקשה למתן צו מניעה – סיכויים למזער את הנזק העשוי להיגרם להם הוא גדול יותר.

בנוסף, אף שוועדות התכנון והבניה אינן נוקטות עמדה בבחינת קיומו של הרוב הדרוש, רצוי לעורר את היעדר קיומו במסגרת הליכי ההתנגדות לבקשה להיתר ככל שהוגשה.

 

לסיכומו של עניין, שימוש בזכויות בניה בבניין משותף וניצולן מצריך בדיקה מדוקדקת הן מצידו של הבונה- לוודא כי אכן פועל בהתאם לדרוש לצורך מזעור נזקים העשויים להתעורר עקב אי עמידתו באחד מן הרכיבים הנדרשים לצורך הבניה כדין, והן מצידו של הנפגע לצורך אכיפת הפסקת הפגיעה בזכויותיו הקניינות. פניה אל עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והתכנון והבניה יחד יסייע לצדדים לוודא שאכן אינם חשופים להליכים העשויים לשבש את תוכניותיהם ולגרום לנזקים כספיים או לחילופין לפגיעה בזכויותיהם.

 

משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR מתמחה בתחום המקרקעין והתכנון ובניה ומעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי שוטף בתחומים אלו. עורכת דין שירן רומנו מלווה מזה עשור, יזמים ובעלי זכויות בהליכי תכנון ובניה בפני ועדות התכנון השונות, מייצגת חברות יזמיות ואנשים פרטיים בפני מפקחים על רישום מקרקעין ברחבי הארץ ובבתי המשפט השונים, בין היתר, בהתגוננות מפני צווי מניעה, בבקשות למתן צווי מניעה וסעדים אזרחיים לבעלי מקרקעין אשר זכויותיהם הקנייניות נפגעות. ניסיונה האישי במסגרת עבודתה במשרדי התובעת העירונית לענייני תכנון ובניה בעיריית נתניה מסייעת למשרדנו לספק ללקוחותינו את הכלים הנדרשים לצורך התמודדות במקצועיות בסוגיות התכנון והבניה על גווניהם השונים.