top of page

​

האם החלטת בית המשפט העליון תשפיע על מחירי דירות הקבלן בישראל?

מאת: עו"ד שירן רומנו


בעוד שמצבו של שוק הדיור בישראל מצוי במרכז השיח, הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון סוגיה מהותית המתעוררת חדשות לבקרים במסגרת הסכמי מכר קבלן.

אחד הסעיפים הנפוצים ביותר בהסכמי רכישת דירה מקבלן, מאז כניסת תיקון 5 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 לתוקף, הוא סעיף ההסכמות באשר לנסיבות בהן עיכוב במסירת הדירה לא יהווה הפרה של ההסכם על ידי הקבלן ולא יזכה את הרוכש בפיצוי כלשהו. בין הנסיבות הנפוצות נכלל המקרה בו ביקש הרוכש לבצע שינויים בדירה לעומת המפרט המקורי.

במסגרת פסק דין אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון[1], נדרש בבית המשפט להכריע בשאלה- האם סעיף להסכם המכר המותיר בידי הקבלן את הזכות לעיכוב במסירת הדירה מחמת שינויים שהתבקשו על ידי הרוכש הינו סעיף לגיטימי העומד בבחינת החוק.

בית המשפט העליון, בפסק דין קצר ביחס לחשיבותה של הסוגיה וההשלכות הנובעות מן ההכרעה בה כפי שיצוינו בהמשך, משיב לשאלה זאת בשלילה וקובע כי הסכמת החברה (הקבלן) לביצוע שינויים מהווה נטילת אחריות על ידי החברה לעיכובים, ככל ויהיו, היות והינם צפויים מבחינתה וניתנים לשליטתה ולכן סעיף כללי בהסכם המכר הקובע זכותה של החברה לדחיית מועד המסירה בעקבות שינויים שהוזמנו על ידי הרוכש אינה תקפה.

בהחלטתו, ראה בית המשפט את הסכמת הרוכש לדחיית מועד המסירה מחמת שינויים כאמור, כהסכמה נעדרת לגיטימציה בשל היותה מנוגדת להוראת חוק המכר (דירות) הקובע כי לא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה.  בית המשפט פירש את הסכמת הרוכש כהתניה שאיננה לטובת הרוכש אלא לטובת הקבלן.

בין החלופות המוצגות על ידי בית המשפט, מוצגת החלופה של צירוף טבלה להסכם המכר, אשר תפרט את סוגי השינויים ומשך הזמן הנדרש לביצועם ויהווה גם פרק הזמן לעיכוב במסירה. כך- סבור בית המשפט תתאפשר לרוכש קבלת הערכה באשר למועד הנדחה למסירת הדירה ולא יותיר את השליטה בידי הקבלן בלבד. בפרקטיקה המוכרת, ידוע כי פתרון זה איננו בר ביצוע. יתכן ואת מרבית השינויים הסטנדרטיים והבלתי מורכבים יהיה ניתן לכלול במסגרת "הטבלה" אולם, לרוב, שינויים אלו הינם מינוריים ואילו היו ידועים כבר במועד חתימת ההסכם הרי היו נכללים בו מראש. מרבית השינויים הנוספים אשר אכן מעלים קשיים ומעוררים צורך לעיכוב במסירה הינם שינויים הנדרשים עלי ידי רוכש לאחר מעשה.

​

מחד מציין בית המשפט כי יתכן שהסכמה משותפת של הצדדים בדבר מועד מסירה חדש עקב הזמנת השינויים תהיה אפשרית בכפוף לכך שתתקבל במעמד הזמנת השינויים, תציין באופן מפורש את מועד המסירה החדש ופרק הזמן בגין הדחיה תעמוד באופן סביר עם מהות השינוי המתבקש.

​

אולם יחד עם זאת, בהערת אגב מציין בית המשפט כי גם ככל וצוין פרק הזמן אשר יעכב השינוי את המסירה, הרי שעל פרק זמן זה לעמוד ביחס סביר למהות השינוי המבוקש. הנני סבורה כי הערה זאת מחזירה אותנו אל חוסר הוודאות ואף מדגישה את עצם היותו. שכן הכיצד יוכל קבלן להתחייב לביצוע שינויים ולפרק זמן מוגבל וקבוע מראש אשר ידרש לסיומו שעה שאין באפשרותו לדעת האם פרק זמן זה יוכר על ידי בית המשפט כפרק זמן מקובל וראוי.

​

לדעתי, פסק הדין יוביל בהכרח לתוצאה הפוכה מן התוצאה אליה התכוון בית המשפט. ראשית, אפשרותו של רוכש דירת מגורים מקבלן לבצע שינויים בדירה במהלך תקופת הבניה וביצוע העבודות הינו אינטרס משותף של שני הצדדים להסכם המכר- מחד האינטרס של הרוכש, שיתאפשר לו לבצע שינויים על מנת להביא את הדירה אשר רכש ממיטב כספו, לדירת חלומותיו. שינויים אשר ביצועם לאחר סיום בניית הדירה ומסירתה יהיו מורכבים יותר ולעיתים אף בלתי אפשריים לביצוע. מאידך, האינטרס של הקבלן הינו לאפשר ביצועם של שינויים הנדרשים על ידי רוכשי הדירות בין מחמת הרצון להביא לסיפוק הלקוח ושביעות רצונו מן המוצר המוגמר ובין מחמת הרווח הכספי הנוסף המתאפשר מן התשלום הנגבה עבור ביצוע השינויים בעלות יחסית נוחה נוכח הימצאות כוח העבודה במקום. כך, יאמירו עלויות השינויים נוכח הצורך בהקצאת כוח עבודה לביצועם לאחר תום תקופת עבודות הבניה ומסירת הדירות, שינויים אשר בחלקם יתכן ויהיו מורכבים יותר מבחינה ביצועית לאחר סיום בנית הדירה ומסירתה כפי שתואר לעיל.

תוצאה חלופית אחרת ומסתברת תהא- העלאת מחירי הדיור על ידי הקבלנים נוכח הרחבת היקף הסיכונים החל עליהם. מחד בשל רצונם לאפשר ביצוע שינויים ומאידך בשל החשיפה הקיימת לתשלום פיצויים בגין עיכוב במסירה נוכח השינויים המבוקשים.

​

על מנת למנוע מקרים קיצוניים בהם ימנעו קבלנים ביצוע שינויים בדירות  טרם המסירה, רצויה התערבות המחוקק בעניין. זאת, באמצעות מתן התייחסות קונקרטית בחוק המכר (דירות) לסוגיית העיכוב במסירה מחמת שינויים הנדרשים על ידי רוכשי דירות קבלן במטרה לאפשר הרמוניה בין שני בעלי האינטרסים הזהים, הרוכש והקבלן, אשר פרשנות דווקנית של החוק בנוסחו כיום תביא בהכרח לפגיעה בהם כפי שעולה מתוצאת פסק הדין".

 

_________________________________________________________________________________

[1] רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (טרם פורסם), ניתן ביום 21.02.20116.

bottom of page