שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary

​

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית חלה על מבנים שהיתר להקמתם ניתן לפני יום 01.01.1980 ואשר אינם עומדים בתקן 413 הקובע את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה. אז איך מתחילים? לפי פונים ומה התהליך הצפוי לדיירים? על שאלות אלו ועוד נפרט במאמר זה.

​

מטרותיה של תמ"א 38:

תמ"א 38 עוסקת בעיקרה במתן תמריצים הכוללים זכויות בניה נוספות, פטורים והקלות לצורך עידוד חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמריצים הניתנים מאפשרים העלאת הכדאיות הכלכלית עבור יזמים לצורך התקשרותם עם בעלי דירות בבניינים שאינם עומדים בתקן הנדרש לצורך חיזוקו של הבניין על פי תמ"א 38 וזאת באמצעות אחת משתי החלופות הקיימות כיום - הריסה של הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו או חיזוק הבניין הקיים, שיפוצו והרחבתו.

 

מהם התמריצים הניתנים במסגרת תמ"א 38?

תמ"א 38 הגדירה כללים והנחיות תכנוניות לחיזוקם של המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה וסיפקה תמריצים כלכליים לרבות הטבות מס והגדלת זכויות בניה לצורך עידוד חיזוק המבנים. זכויות הבניה הניתנות במסגרתה של תמ"א 38 הן:

1. הוספת אגף נוסף לבניין

2. הקמת קומות נוספות למבנה

3. סגירה ומילוי של קומה מפולשת

4. הרחבת קומות קיימות בבניין

5. הקמת קומה חלקית על הגג

6. הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

7. הוספת ממד"ים

8. הקמת מעלית

בתמורה למכירת זכויות הבניה הנוספות ליזם מכוחן מקים היזם יחידות דיור נוספות בשטח המקרקעין, מחזק היזם את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה או לחילופין הורס ובונה תחתיו בניין חדש אשר יכלול את דירות הבעלים החדשות וכן את דירות היזם.

 

עשרת השלבים בדרך למימוש תמ"א 38:

שלב א: כינוס כלל הדיירים בבניין לצורך קבלת החלטה עקרונית לקידום תמ"א 38. במסגרת ההחלטה יבחרו הדיירים נציגות אשר תרכז את הנושא ותפנה להתקשרות עם עו"ד מטעם הבעלים.

שלב ב': מינוי עורך דין לייצוג הדיירים

שלב ג': בניית מערך נתונים וקריטריונים לבחירת יזם על פי הנחיות עורך הדין מטעם הדיירים.

שלב ד': פירסום מכרז קבלים לבחינת הצעות יזמים ובחירת יזם. במסגרת מכרז הקבלנים יבחנו הדיירים את איתנותו הפיננסית של היזם, את ניסיונו בביצוע פרויקטים דומים ומידת הצלחתו.

שלב ה': ניהול משא ומתן משפטי מול היזם הנבחר, גיבוש טיוטת הסכם מוסכמת ואישורה הסופי על ידי הדיירים/ הנציגות, כנס חתימות בעלים וחתימת היזם.

שלב ו': קידום הליכי תכנון על ידי היזם, הגשת תכניות לאישור הדיירים וקבלת החלטת ועדה/ היתר בניה.

שלב ז': טיפול מול דיירים סרבנים ככל שישנם וקבלת היתר בניה.

שלב ח': מתן בטחונות (ערבויות) (ופינוי דירות בתמ"א 38 הריסה ובניה)

שלב ט: ביצוע הפרוייקט והקמתו.

שלב י': סיום העבודות, מסירת הדירות החדשות והחזרת ערבויות.