שירות משפטי במקצועיות , יצירתיות וחדשנות
09-9637677
שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary
תשאלו אותנו...
01
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מיתאר ארצית הקובעת תוספת זכויות בניה לבניינים אשר היתר לבנייתם הוצא טרם 1.1.1980 ואינם נבנו על פי תקן 413 הקובע עמידות מבנים בפני רעידות אדמה.
חשוב לציין שעסקה של תמ"א 38 היא לרוב "עסקת נטו", כלומר, עסקה שבה היזם נוטל על עצמו את מלוא התשלומים החלים כתוצאה מהתקשרות הדיירים עמו לצורך ביצוע הפרויקט.
02
באיזה שלב אנחנו כדיירים בבניין צריכים להתקשר עם עורך דין על מנת שייצג אותנו בעסקת תמ"א 38?
מומלץ לדיירים המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א בבניינם להתקשר עם עו"ד המתמחה בעסקאות תמ"א 38 עוד בשלב הגיית הרעיון. שילוב של ייעוץ משפטי החל משלב זה יספק לדיירים ולנציגות את הביטחון להתנהלות תקינה החל משלב בחירת הנציגות לקידום הפרויקט, המשך בבחירת היזם והתקשרות הדיירים בהסכם עמו וכלה בסיום הפרויקט ומסירת העבודות לדיירים. ראוי לציין בהיקשר זה כי, נהוג שאת שכרו של עורך הדין מטעם הדיירים משלם היזם כחלק מהתחייבויותיו כלפי הדיירים לשאת במקומם בתשלומים החלים עליהם נוכח התקשרותם בהסכם לביצוע הפרויקט.
03
04
מהי עסקת מקרקעין העברה ללא תמורה בין קרובים?
עסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים היא למעשה עסקת "מתנה" במסגרתה מועברים מקרקעין מאדם אל קרובו ללא כל תמורה כספית או תמורה אחרת (לרבות ויתור על זכות וכיו"ב). עסקה כזאת נהנית ממס רכישה מופחת ומפטור ממס שבח במידה ועומדת בכל התנאים הנדרשים לצורך ההכרה בה כעסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים.
05
מה אוכל לעשות כנגד שוכר המפר את הסכם השכירות ואינו מפנה את הדירה?
ראשית יש לבחון האם הוראות ההסכם קובעות סעדים מיוחדים למקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר. ככל שההפרה מקנה זכות לפינוי השוכר מהנכס והשוכר מסרב לפנות את הנכס- ניתן לפנות בהליך משפטי המתנהל בפני בית המשפט וקרוי "הליך לפינוי מושכר". ההליך הינו קצר יחסית ומאפשר קבלת פסק דין כנגד השוכר, אותו ניתן לממש בהוצאה לפועל.
06
מה עושים אם לא כל הדיירים בבניין מעוניינים לבצע פרוייקט של תמ"א 38?
ביצוע עבודה ברכוש המשותף מצריכה רוב של 100% מן הבעלים במקרקעין בכדי לאפשר את ביצוע העבודות הדרושות (להוציא עבודות ספציפיות הנמנות בחוק המאפשרות ביצוען גם ברוב נמוך יותר) יחד עם זאת, בשל מטרתה הציבורית ומצילת החיים של התכנית (תמ"א 38) מאפשר המחוקק לבצע את העבודות הנדרשות גם בהיעדר רוב של 100% מבעלי הזכויות בהינתן התנאים הקבועים לכך בחוק. במקרה כאמור, תיעשה פניה אל המפקח על המקרקעין אשר יבחן את מהות הסירוב של המיעוט לחתום על ההסכם או להתקשר בעסקה לביצוע תמ"א 38 על אף רצונם של רוב הדיירים ובמקרה שימצא כי סירובו של המיעוט לביצוע הפרויקט אינו מוצדק- ימנה המפקח על המקרקעין עורך דין לצורך חתימה בשמו של הדייר הסרבן ובכך יאפשר את ביצוע הפרויקט על אף סירובו של המיעוט.
מהו תפקידו של עורך דין דיירים בפרוייקט תמ"א 38?
עורך דין המייצג דיירים במסגרת התקשרות לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 אמון על שמירת זכויותיהם של הדיירים החל משלב איגוד הדיירים, הנחיות לבחירת הנציגות ומתן ליווי וייעוץ שוטף לנציגות, בדיקת זכויות הבעלים במקרקעין, הצגת הכללים המנחים לביצוע הפרויקט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של הבניין הקיים, סיוע והנחיות בהליך בחירת היזם לביצוע הפרויקט, סיוע, הכוונה וייעוץ במסגרת הליכי המו"מ מול היזם בטרם ההתקשרות המחייבת ולאחריה, בחינת העמדת בטוחות מספקות עבור הדיירים, בחינת מימונו של היזם את בעלי מקצוע הנדרשים עבור הדיירים לצורך ייצוגם בביצוע הפרויקט, בחינת עמידתו של היזם בלוחות הזמנים הקבועים לביצוע הפרויקט, עדכון ופעילות שוטפת מול נציגות הדיירים הנבחרת, ליווי הדיירים בעת נקיטת הפעולות התכנוניות על ידי היזם, ליווי הדיירים בעת הליך קבלת הדירות מאת היזם, ייצוג ושמירה על זכויות הדיירים בעת הליך רישומו של הבית כבית משותף וייחוד הדירות החדשות על שמם של הדיירים.