שירות משפטי במקצועיות , יצירתיות וחדשנות
09-9637677
שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary
פיצול דירה צמודת קרקע
מאת: שירן רומנו, עורכת דין
ביום 25.10.2017 נכנס לתוקפו תיקון 117 לחוק התכנון והבניה אשר מאפשר פיצול של דירות צמודות קרקע בתנאים הקבועים בו.
דירה צמודת קרקע היא דירה הקיימת על מגרש אשר התכנית החלה עליו אינה מתירה הקמה של יותר מ-4 דירות לדונם ושאין מעליה או מתחתיה דירה נוספת.
התיקון מהווה "הוראת שעה" כלומר, תוקפו מוגבל וניתן יהיה לממש את ההטבה הקבועה בו רק במהלך חמש שנים מיום כניסתו לתוקף. קרי, עד ליום 24.10.2022.
תיקון 117, אשר נכנה אותו להלן "חוק פיצול דירות" מקנה לועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות לאשר הגדלת מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה במקרקעין בכפוף לעמידה במספר תנאים.
בטרם נעמוד על מהות חוק הפיצול, נבהיר כי על כל מקרקעין חלה תוכנית ולרוב אף מספר תוכניות הקובעות את סך יחידות המגורים/ הדירות המירבי שניתן להקים על המקרקעין, מספר הקומות המירבי, שטח מקסימאלי ועוד פרמטרים נוספים. חריגה מאחד מן הפרמטרים הללו מצריך ניהול של הליך תכנוני במסגרתו תאושר החריגה או תידחה. הסמכות לדון בכל חריגה נתונה לועדה המקומית או לועדה המחוזית לתכנון ובניה בהתאם למהות החריגה המתבקשת והיקפה.
אז מה מחדש לנו חוק פיצול דירות?
חוק פיצול דירות מאפשר לבעל דירה צמודת קרקע לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לאשר פיצולה של דירה קיימת (כלומר שבמועד הגשת הבקשה לפיצול הושלמה בנייתה של דירת המגורים אותה מבקשים לפצל וטרם נעשה הפיצול).
לצורך עמידת המבקש בתנאי הוראות החוק יש לבחון קיומם של התנאים הבאים:
1. התכנית החלה על המקרקעין נכנסה לתוקף לפני 01.01.2011.
2. הועדה המקומית מוסמכת להגביל את מספר יחידות המגורים הניתנות לפיצול בתחומי שיפוטה ולכן יש לוודא כי אין חריגה מן המגבלה ככל שנקבעה.
3. לא התקבלה על ידי הועדה התנגדות לבקשה ככל שהוגשה התנגדות.
4. שטח הדירה אותה מבקשים לפצל אינו פחות מ 120 מ"ר.
5. שטח הדירה שתתווסף לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תכלול שירותים, מטבח וכניסה נפרדת.
6. השימוש בדירת המגורים שהתווספה עקב הפיצול יהיה לצורך השכרה למגורים או מגורי קרוב בלבד ולא תתאפשר העברת הבעלות בה בנפרד.
חניה
ככל ששטח היחידה שהתווספה בעקבות הפיצול אינו עולה על 60 מ"ר- הועדה אינה רשאית להתנות את ההיתר בהוספת מקומות חניה אולם תהיה רשאית לדרוש השתתפותו של המבקש בהתקנת מקום חניה אחד בחניון ציבורי המצוי באזור המקרקעין.
שימוש במרתף לצורך פיצול למגורים
במסגרת ההקלה לביצוע הפיצול ניתן לבקש שינוי ייעודו של שטח שירות המשמש למרתף או מחסן ליעוד של מגורים אשר ישמש ליחידה המפוצלת וזאת בכפוף לכך שסך השטח ששונה יעודו כאמור לא יעלה על 60 מ"ר ובנוגע למחסן- לא יעלה השטח ששונה יעודו ממחסן למגורים על 7.5 מ"ר.
היטל השבחה מופחת
בגין פיצול היחידה יחול היטל השבחה בשיעור מופחת של 34% משווי ההשבחה.
שיקול דעת הועדה
ראוי לציין כי לוועדה המקומית מוקנית סמכות של שיקול דעת האם לאשר את הפיצול או לא ככל שלא הוכח לוועדה כי אישור הפיצול והגדלת מספר יחידות הדיור אינו מספק מענה לצרכים הנובעים ממנו כגון- שטחים פתוחים, צרכי חניה ומוסדות ציבור.
משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR מתמחה בתחום המקרקעין והתכנון ובניה ומעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי שוטף בתחומים אלו לרבות מתן ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי בהגשת בקשות להיתרים לועדות התכנון השונות, מתן הקלות ושימושים חורגים, ערעורים בענייני היטלי השבחה ופיצויים לפי חוק התכנון והבניה.