שירן רומנו הרוש - עורכי דין ונוטריון
Shiran Romano Harush - Law office & Notary

 

העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים

מאת: עו"ד שירן רומנו

​

במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – תהא המכירה פטורה מתשלום מס שבח. עם זאת, מס הרכישה אשר יחול על הנעבר, במקרים מסוימים בלבד, יהא בשיעור של שליש מגובה המס אשר היה חל בעסקה זהה אילו היתה בתמורה ושאינה בין קרובים. אם כן, מהי העברה בין קרובים ובאילו נסיבות אכן יינתן פטור כאמור, בשאלות אלו נעסוק במאמר זה.

 

מהי "העברה ללא תמורה"?

מקום בו צד מעביר למשנהו זכויות בנכס מקרקעין ללא קבלת תמורה כלשהי (בין בכסף ו/או בשווה כסף לרבות ויתור על זכות כלשהי). מכאן, שככל שניתנת תמורה כלשהי (לרבות תמורה עתידית או מותנית) לא תהווה העסקה עסקת מתנה ולא תיכנס תחת הגדרת "העברה ללא תמורה".

"זכות במקרקעין" משמעותה, זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנה, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה של 25 שנה לפחות. אולם, באם המקרקעין הינם מקרקעי ישראל- אזי אף אם ההרשאה כאמור הינה לתקופה הפחותה מ-25 שנה ניתן לראות בה כזכות במקרקעין.

הגדרת המונח "מקרקעין" לצורך עניין זה הינה רחבה וכוללת דירת מגורים, קרקע, בית בניין, ומבנים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע ובלבד שמצויים בישראל.

 

מיהו "קרוב"?

בעסקת העברה ללא תמורה במקרקעין יש לאבחן בין הגדרת קרוב לעניין מס שבח לבין הגדרת קרוב לעניין קבלת פטור יחסי ממס רכישה. לעניין מס שבח- תחת הגדרת המונח "קרוב" נמנים בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה וכן אח/ אחות לגבי זכות במקרקעין שמועברת ללא תמורה והתקבלה אצלם מאב/ אם/ סב/ סבתא במסגרת העברה ללא תמורה או ירושה. לעומת זאת, לעניין מס רכישה הגדרת המונח "קרוב" בעסקת העברה ללא תמורה כוללת רק את הבאים: בן זוג (לרבות מי שהיה בן זוגו במהלך 6 החודשים שקדמו להעברת הזכות במקרקעין), הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות.

 

מהם מס השבח ומס הרכישה שיחולו בעסקת העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד אל קרובו?

לאחר שבחנו ומצאנו שאנו עומדים בהגדרת המונחים "ללא תמורה", "זכות במקרקעין" ו- "קרוב", יש לבחון האם אכן הגדרת העסקה כמכר ללא תמורה ושימוש בפטור ממס שבח ופטור יחסי ממס רכישה הם רלוונטיים וכדאיים בעסקה. אז מה השלכות מיסוי המקרקעין בהגדרת העסקה כעסקת "העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו"?

​

מס שבח- מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – תהא פטורה ממס שבח מקרקעין. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי בעת מימוש הפטור של העברה ללא תמורה בין קרובים תקופת השבח אינה נעצרת אלא בעת בקשה למימוש פטור/ מכירה חייבת במס שבח על ידי מקבל המתנה יחושב השבח בהתאם למועד ושווי הרכישה כפי שהיו במועד רכישת הזכות בתמורה. כמו כן, שימוש בפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין בעת מכירת מקרקעין בתמורה לאחר שהתקבלו במסגרת העברה ללא תמורה בין קרובים, יהיה אפשרי בכפוף להמתנה של תקופת צינון.

כמו כן, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים בלבד מאת יחיד לבן זוגו, שעה שאינם היו נשואים זה לזה ויחד עם זאת לא היה מי מהם נשוי לאחר, ובלבד שהתגוררו יחדיו במסגרת חיי משפחה ומשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת במשך שנה לפחות טרם מועד המכירה- המכירה תהא פטורה ממס שבח מקרקעין.

​

מס רכישה- על מקבל הזכות במקרקעין ללא תמורה מאת קרוב (על פי הגדרת קרוב לעניין מס הרכישה כאמור לעיל) יחול מס רכישה. באם מקבל המתנה הוא בן זוגו (לרבות מי שהיה בן זוג במהלך ששת החודשים אשר קדמו למועד המכירה), הורהו, צאצאו, בן זוג צאצאו, אח או אחות של נותן המתנה- מס הרכישה יהא בשיעור של שליש ממס הרכישה אשר אמור לחול באותה העסקה. במקרה זה יערך חישוב מס הרכישה בהתאם לשווי הדירה במועד ההעברה ללא תמורה- כאילו נמכרת הדירה בשוק החופשי, מס הרכישה יחושב בהתאם לשיעורי המס החלים על הרוכש (אילו זאת דירתו היחידה או דירה נוספת/ קרקע וכו') ולאחר מכן יוכפל שיעור המס בשליש.

יש לשים לב כי העברה של דירה מהורה לילד ולבן זוגו של הילד נכנסת תחת הגדרת "קרוב" לעניין מס הרכישה אולם בן זוגו של הילד אינו נכנס תחת הגדרת "קרוב" במקרה ההפוך של העברה ממנו אל הורהו של בן הזוג.

 

תקופת צינון

הוראות חוק מיסוי מקרקעין קובעות כי במידה ומקבל זכות במקרקעין במסגרת העברה ללא תמורה מעוניין למכור את המקרקעין בתמורה לאחר קבלתם, לצורך קבלת פטור מתשלום מס שבח עליו להמתין תקופת צינון בין מועד קבלת הזכות ורישומו כבעליה לבין מועד מכירת הזכות. אם מקבל המתנה אינו התגורר בדירה- תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים מיום שנעשה בעליה. ואילו מקבל המתנה התגורר בדירה- תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה.

תקופות הצינון במקרה שבמקבל הזכות במקרקעין ללא תמורה הוא קטין- יתחילו להימנות מן היום שמלאו לו 18 שנים.

 

כיום, ניתן לעשות שימשו בפטור ליניארי (מס מופחת ביחס למקרקעין שנרכשו לפני יום 1.1.2014) למס שבח גם בעסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים. היתרון של השימוש בפטור הליניארי הוא כי מס השבח אינו נדחה לעסקה עתידית שתתבצע במקרקעין בתמורה ולכן לעיתים יכול להתאים יותר ולהיטיב עם נותן המתנה ומקבל המתנה לטווח הרחוק במקרים מסוימים.

 

מתי תהיה נפוצה התקשרותם של צדדים בעסקת העברת מקרקעין בין קרובים ללא תמורה?

1. רצון להעברת מקרקעין במתנה כגון מהורה לילדיו וכיוב'

2. שיקולי מס- העברת דירה במטרה לרכוש דירה נוספת ובכך להימנע משיעורי מס רכישה לפי מדרגות של דירה שניה שכיום הינן גבוהות באופן משמעותי. וכן לעניין מס שבח- רצון להיוותר כבעלים של דירה יחידה ובכך לאפשר מימוש פטור דירה יחידה.

3. שיקולי מימון- מקום בו נותן המתנה מעוניין ליטול מימון לרכישתה של דירה נוספת- אחוזי המימון נקבעים בהתאם לשאלה האם זוהי דירתו היחידה של נוטל המשכנתא/ משפר דיור/ משקיע בעל מספר דירות.

4. הגנה על נכס המקרקעין כאשר קיימת מערכת יחסים של נותן המתנה- נותן המתנה מעוניין להבטיח את זכויות ילדיו/ קרוביו ולמנוע טענות עתידיות של בן הזוג/ הידוע בציבור ביחס למקרקעין מכח חזקת השיתוף ו/או דיני הירושה.

5. מניעת סכסוכי ירושה- העברת המקרקעין בעוד נותן המתנה מצוי בחיים ובכך להימנע מסכסוכי ירושה עתידיים.

 

עסקת העברה של מקרקעין ללא תמורה בין קרובים יכולה להיות מותנית בתנאים אשר למעשה מיועדים להגן על נותן המתנה ו/או אפשרויות העברתה לצד ג'.

 

מנגנוני ההגנה המקובלים הם:

1. זכות נותן המתנה למגורים בדירה הנעברת עד לאחרית ימיו.

2. זכאותו של נותן המתנה ליהנות מפירותיה של הדירה הנעברת עד לאחרית ימיו ובכך לממן את צרכיו (בית אבות, מחיה וכיוב').

3. התניית העברת הזכויות במקרקעין לצד ג' על ידי מקבל המתנה בכפוף לקבלת הסכמתו של נותן המתנה.

4. הגבלת מקבל המתנה מהעברת הזכויות במקרקעין אל בן זוגו ו/או צד ג' אחר בין בתמורה ובין ללא תמורה.

 

מתי עסקה במקרקעין תיחשב כעסקת העברה ללא תמורה אף שלא הוגדרה כך על ידי הצדדים לעסקה?

"יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה". מהן ההשלכות במקרה כזה? מכירת הדירה בפטור תהיה כפופה לתקופות הצינון.

העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים כאשר אחד מן הצדדים הוא "קטין".

קטין מוגדר כמי אשר ביום ביצוע העסקה טרם מלאו לו 18 שנים. עסקה במקרקעין על ידי קטין (בין אם הקטין הוא מקבל המקרקעין ללא תמורה מאת קרובו ובין אם הקטין הוא נותן המקרקעין ללא תמורה אל קרובו) טעונה אישור של בית המשפט. במקרה כזה העסקה נחתמת על ידי האפוטרופוסים הטבעיים של הילד (לרוב – הוריו של הקטין) ואולם תוקפה המשפטי של העסקה מותנה בקבלת אישור בית המשפט (אשר מעבירה לבחינתו של האפוטרופוס הכללי) כאשר בקשה לאישור העסקה תועבר אל בית המשפט לענייני משפחה אשר יבחן את העסקה והאם היא משקפת את טובתו של הקטין.

 

לסיכומו של עניין-

התקשרות בעסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים מצריכה ייעוץ וליווי משפטי על ידי עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן, המכיר את היבטי המס העולים מן העסקה ובעל ניסיון בעריכה וליווי של עסקאות אלו.

משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR הינו בעל ידע ניסיון ומומחיות במתן ייעוץ ליווי וייצוג משפטי בעסקאות נדל"ן / מקרקעין מורכבות, לרבות עסקאות מכר ללא תמורה בין קרובים.

 

 

*** כל המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד אשר אין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין המומחה בתחום הנדל"ן.