רוצים לבדוק האם ניתן לקדם פרוייקט פינוי בינוי? לחצו כאן

מהו היטל השבחה? משמעותו של היטל ההשבחה היא, מס המוטל בעבור מימוש של זכויות בניה שהתווספו למקרקעין (לרבות שימושים נוספים) המעלות את ערך המקרקעין או הנכס. השבחה של זכויות בנכס נדלנ"י יכולה להיות באמצעות תכנית הקובעות הגדלה של היקף זכויות הבניה בנכס (כגון- הגדלת מספר הדירות שניתן להקים בבניין, הרחבת שטחי הבניה המותרים לבניה במקרקעין, הגדלת מספר הקומות) או באמצעות הוספת שימושים ("ייעודים")המותרים בנכס/ שינויים וכל אלו משפיעים על ערכן של זכויות הבעלים בנכס. המועד לתשלום היטל השבחה מוטל על בעל הנכס בעת מימוש הזכויות, אולם "מימוש הזכויות" אין משמעותו בהכרח בניה בפועל תוך שימוש בזכויות הבניה הנוספות אלא גם בעת מכירתו של הנכס לגביו אושרו הזכויות הנוספות אף שלא מומשה הבניה בהתאם להן בפועל, זאת לפי המוקדם מבין השניים. שיעורו של היטל ההשבחה הוא 50% מסך ההשבחה שהוסיפו הזכויות למקרקעין בהתאם להערכת שמאי מקרקעין. מהו שימוש חורג? היקף השימושים המותרים במקרקעין מסוימים נקבע בתכנית המאושרת על ידי ועדות התכנון השונות (זהות הועדה נקבע על פי מהות התכנית, היקפה ומיקומה). מלבד תכנית הקובעת את היקף השימושים המותרים במקרקעין והזכויות בהן, לצורך בניה במקרקעין נדרשת הוצאת היתר בניה אשר עליו לעמוד בקנה אחד עם הוראות התכנית והיקף הזכויות והשימושים המותרים לפיה. היתר הבניה יכלול התייחסות להיקף הבניה המתבקש וכן לשימושים המתבקשים לעשות בה בפועל. סוגים של שימוש חורג מקום בו מתבקש לעשות שימוש בנכס בשונה מן השימוש המותר על פי היתר הבניה החל על הנכס, אולם שימוש זה הינו בגדר השימושים המותרים על פי התכנית החלה על המקרקעין, זהו שימוש חורג מהיתר. לצורך הכשרת השימוש בנכס למטרה החדשה יש לקבל היתר הנקרא "היתר לשימוש חורג מהיתר". מקום בו מתבקש לעשות שימוש במקרקעין אשר הוא גם שונה מן השימוש אשר הותר לביצוע במקרקעין על פי תכנית, ישנו צורך להגיש בקשה לשימוש חורג מתכנית. היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להינתן לצמיתות בעוד שהיתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת בלבד. היטל השבחה עבור שימוש חורג שימוש חורג מתכנית מקים חבות בהיטל השבחה משום שעצם הרחבת השימושים המותרים במקרקעין משנה את מערך הזכויות במקרקעין ולפיכך משביח את המקרקעין ומעלה את ערכם. יחד עם זאת, במקרה של שימוש חורג מהיתר, עד לפסיקת בית המשפט העליון ביום 01.01.2019, הדעות היו חלוקות ביחס לסמכות הועדה המקומית לגבות היטל השבחה. בפסק הדין אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון בהליך שהתנהל בין הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב לבין מספר חברות יזמיות ופרטיים, נקבע פה אחד כי, מתן היתר לשימוש חורג מהיתר קיים (בשונה משימוש חורג מתכנית) הינה פעולה מתחום הרישוי בלבד , אינה כרוכה עפ"י רוב בעבודת תכנון מקיפה הכרוכה בהשקעה מצד הועדה המקומית, אין בה כדי לשנות את מערך הזכויות במקרקעין, ולפיכך לא מתקיימת ההצדקה לחיוב בהיטל השבחה בגינה. עוד מוסיף בית המשפט ומציין כי החבות לשלם היטל השבחה קמה במקרים של הרחבת זכויות השימוש במקרקעין, להבדיל ממימוש של זכויות קיימות. מתן היתר לשימוש חורג במסגרת התכנית הקיימת אינו מרחיב את זכויותיו של בעל המקרקעין אלא מאפשר לו לממש זכויות קיימות. החלטת בית המשפט העליון כאמור לעניין חיוב היטל ההשבחה בגין שימוש חורג מהיתר מהווה הלכה המחייבת כעת את רשויות התכנון ולפיכך רשויות לא יהיו רשאיות עוד לגבות היטל השבחה בעבור היתר לשימוש חורג בנכס כאשר השימוש מותר על פי תכנית החלה על המקרקעין. תשלומים ששולמו בגין היטל השבחה ששולם ביתר או בוטל החוק קובע בעניין זה כי במקרה בו הוחלט בהליכים על הפחתת החיוב או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה. _________________________________________________________________________ משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR מספק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בכל תחומי התכנון והבניה לרבות ייצוג משפטי בבקשות לשימושים חורגים וכן בהגשת עררים ביחס לחיובי היטל השבחה ושיעורם.

מאת: שירן רומנו, עו"ד/ שירן רומנו הרוש- עורכי דין SHR קיבלתם החלטה למכור נכס מקרקעין, כעת שלב תכנון העסקה הינו חלק בלתי נפרד מהחלטה זאת, על מנת להימנע מהפתעות בלתי רצויות, חשוב לערוך בדיקות מקדימות אשר עשויות להשפיע על הליך המשא ומתן ושווי העסקה הסופי ולהיות מוכנים לתרחישים הקיימים. תכנון נכון של עסקה במקרקעין הוא המפתח להצלחתה. מעט מן התרחישים אותם יש להביא בחשבון בתכנון עסקה למכירת דירה במאמר הבא.​ היטל השבחה היטל השבחה הוא תשלום אותו מטילה הרשות המקומית על מקרקעין לגביהן אושרה תכנית המשביחה את המקרקעין, כגון , הגדלת היקף הבניה המותר במקרקעין, הגדלת מספר יחידות המגורים במקרקעין וכדומה. המועד בו נדרש תשלום היטל השבחה הוא מועד הוצאת היתר הבניה או במועד מכירת הנכס אף אם בפועל לא מומשו על ידי המוכר זכויות הבניה הנוספות אשר אושרו במסגרת התכנית. ככל שמדובר בדירה המצויה בקומת הקרקע או בקומה העליונה בבניין המגורים המשותף, או לחילופין בבית צמוד קרקע, עולה חשיבות בדיקת חשיפת היטל השבחה בטרם חתימה על העסקה היות ובעסקאות מסוג זה עולה היקף החשיפה לקיום היטל השבחה. בהתאם לברירת המחדל הקבוע בחוק וכן בתאם לנוהג הרווח בעסקאות מכר נדל"ן, החבות בהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם תחול על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך תחול על הקונה. פעמים רבות פנייתו הראשונה של המוכר אל הרשות המקומית לצורך דיווח אודות המכירה מתבצעת רק לאחר חתימת הסכם המכר לשם קבלת אישור בדבר היעדר חובות המוכר לרשות המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה. על המוכר לספק אישור זה לקונה לצורך העברת הזכויות ורישומן על שם הקונה. ביצוע הליך של בירור חבות בהיטל השבחה טרום התקשרות בעסקת המכר יאפשר למוכר לבסס את מחיר העסקה בהתאם ולתכנן את צעדיו באופן בטוח יותר וראוי לצורך מימושה של העסקה. בתוך כך, חשובה גם בדיקת התאמת הנכס להיתרי הבניה ומצבו הרישומי של הנכס שכן קיומן של חריגות בניה בנכס או תוספות בניה אשר לא נעשו במסגרת היתר בניה עשויות להשליך על החבות בהיטל השבחה וזאת לבד מן ההשלכות הנוספות העשויות לחול במקרה כאמור. מס שבח כיום הפטור הרווח בקרב בעלי דירות מגורים יחידה, אשר הינם תושבי ישראל, המעוניינים למכור את דירתם הינו פטור הניתן אחת ל- 18 חודשים בכפוף לעמידת המוכר במספר תנאים הכוללים בין היתר את עובדת היותה של הדירה הנמכרת דירתו היחידה של המוכר. פטור יחסי נוסף הרווח כיום מכונה "פטור ליניארי מוטב", פטור זה נפוץ במקרים בהם מחזיק המוכר ביותר מדירת מגורים אחת והדירה הנמכרת נרכשה בטרם שנת 2014- אז חישוב המס יעשה באופן מדורג ביחס לתקופה שקדמה לשנת 2014 ולתקופה שלאחר 2014. במקרים מסוימים, סכום הפטור מוגבל ויש לבצע הפרדה ככל שקיימות זכויות בניה לנכס והתמורה בעסקה הושפעה מהן. לכן, חשובה בחינה מוקדמת בטרם חתימת העסקה, לעמידה בכלל התנאים הנדרשים על פי החוק לצורך מימוש הפטור המתוכנן. חישוב חשיפת המס ותכנון המס טרום חתימת עסקת המכר יאפשר למוכר לערוך תכנון נכון ומתאים ביחס למכירה ושוויה טרם קבלת הסכמות. ​ מצבו הרישומי של הנכס אלמנט נוסף משמעותי אשר ראוי להביאו בחשבון בעת תכנון מכירה הוא האם הנכס רשום בנסח הטאבו ובאופן תקין או שמא הנכס רשום בספרי חברה משכנת המשמשת כמעין "טאבו קטן" המרכזת את הרישומים ואחראית להשלמתם בטאבו. ככל שהנכס רשום בחברה משכנת, רצוי ליזום פניה מוקדמת אל החברה המשכנת לצורך קבלת "נוהל העברת זכויות" שם, יפורטו דרישות החברה ביחס לעסקת המכר. חלק מן הדרישות כרוכות בהוצאות נוספות אותן יש להביא בחשבון לצורך תכנון המכירה. ​ התחייבויות חוזיות/ הסכמות כלפי צדדי ג' לעיתים קיימות התחייבויות הסכמיות אשר התקבלו בין בכתב ובין בעל פה כלפי צד ג' כלשהו כאשר התחייבויות אלו אינן מקבלות משמעות רבה מבחינת המוכר אולם בעודן קיימות עשויות להשליך על אופי ואופן ביצוע העסקה. במסגרת התחייבויות אלו נכללים הסכמי שכירות ביחס לנכס, הסכמה לבניה בנכס סמוך, השתתפות בהוצאות גדר/ בניה הגובלת בחלקה, הסכמה עקרונית להתקשר בעסקה לפי תמ"א 38 וכיוב'. טרם מכירת הנכס רצוי לעבור על מהות ההתחייבויות הללו ולראות האם וכיצד יש להן השפעה על המכירה, אופיה ותמורתה. כך לדוגמא ככל שקיים הסכם שכירות יש לבחון האם סיומו בהודעה מוקדמת הינו אפשרי או לחילופין האם מכירת הנכס תתבצע בכפוף לזכויות השוכר, מהו פרק הזמן הדרוש להודעה מוקדמת בעת הפינוי, מאיזה מועד יהיה הרוכש זכאי לקבלת דמי השכירות מן הנכס וכיוב'. הוצאות לשיפור הבית המשותף לעומת הוצאות לתיקון ושמירה על הקיים הוצאות אלו רלוונטיות בעיקר ביחס לנכסים הרשומים כבית משותף. הוצאות הדרושות לשימור הקיים בבית המשותף אלו אותן הוצאות אשר מטרתן לתחזק את הקיים ולתפעלו באופן תקין לגבי הוצאות אלו הנוהג הוא כי להחילן על מוכר עד למועד המסירה למעט אם בוצע גילוי מוקדם בין הצדדים והתקבלה הסכמה מסחרית שונה ביחס לכך על ידי הצדדים. במסגרת הוצאות שיפור והשבחה של הבית המשותף יכללו כל אותן הוצאות אשר מהוות שיפוץ/ שינוי/ החלפה של הקיים על מנת להשביח את הנכס ומערכותיו שלא בשל פגם/ נזק. ככל שטרם חתימת העסקה התקבלה החלטה בדבר שיפור או השבחה של הבית המשותף יש להביא עניין זה לדיון מסחרי בין הצדדים לעסקה לצורך החלטה מי מבניהם הוא אשר ישא בנטל הכספי הכרוך בכך שכן הקונה הוא אשר ייהנה מן ההשבחה שתתבצע בנכס לאחר החתימה. דיון מקדים בסוגיית הוצאות ההשבחה והשמירה על הקיים, ככל שעניין זה רלוונטי בעסקה, עשוי לחסוך מן המוכר לבטים אשר יתעוררו בשלב מאוחר יותר בעסקה. ​ היטלים אחרים קיימים ארבעה סוגים של תשתיות המטופלות על ידי הרשויות המקומיות ובגינן נוהגות הרשויות לגבות היטלי פיתוח: מערכת הביוב ("היטל ביוב"), מערכת הולכת מי השתיה ("היטל הנחת צנרת מים"), מערכת תיעול (ניקוז) מי גשמים ("היטל תיעול") ומערכת הכבישים והמדרכות ("היטל סלילה"). הרשות המקומית לרוב רשאית להוציא דרישה לתשלום היטלי פיתוח בקרות אחד משני אירועי המס הבאים- כאשר מונחת לראשונה תשתית עירונית הגובלת בנכס או כאשר מוגשת בקשה חדשה להיתר בניה או תוספת בניה. בעת מכירה של נכס מקרקעין כאשר פונה המוכר אל הרשות המקומית לצורך קבלת אישור העדר חובות לרישום שינוי בעלות בטאבו, או אז מוצאת לנכון הרשות המקומית ל"מנף" את התזמון הרגיש מבחינת המוכר, ומוציאה דרישה לתשלום היטלי פיתוח. בירור מקדים לבדיקת קיומן של חובות היטלי פיתוח רשומים בספרי העירייה טרם חתימת הסכם המכר יסייעו בידי המוכר לתכנן את עסקת המכר וההוצאות הכרוכות בה. ​ ביטוח מוכר זכויות במקרקעין מתחייב במסגרת ההסכמית למסור לידי הקונה את הנכס כפי מצבו בעת שהוצג לקונה בטרם החתימה על העסקה. לרוב נכס אשר רובצת עליו משכנתא, קיימת לגביו גם פוליסת ביטוח אולם במהלך שלבי העסקה המוכר מסלק את המשכנתא ועימו גם מבוטלת פוליסת הביטוח ביחס לנכס. מומלץ למוכר זכויות בנכס להמשיך את תקופת ביטוח הנכס עד למועד המסירה בכדי למנוע מצבים בהם ארע נזק בנכס אשר עשוי לפגוע באפשרות המוכר לקיום התחייבויות למסירת הנכס כפי מצבו טרם החתימה' נזק אשר לעיתים יכול להגיע לכדי סכומי עתק שהינם אף גבוהים ממחיר העסקה נוכח ההשלכות הנזיקיות העולות ממנה ולכן בעלות נמוכה יחסית של עריכת ביטוח מבנה עד למועד המסירה של הנכס לידי הקונה יכול המוכר להיות מוגן מפני אירועים בלתי צפויים העשויים לפגוע בקיום התחייבותו זאת. משרד שירן רומנו הרוש עורכי דין ונוטריון SHR, בעל ניסיון רב ומומחיות במתן ייעוץ, ליווי וטיפול שוטף לבעלי נכסים, החל מן ההליך המקדמי לתכנון מתווה העסקה, המשך בניהול המו"מ המשפטי לביצועה וחתימתה וכלה בסיומה ורישומה תוך מתן דגש לכלל פרטי העסקה והבדיקות הנדרשות לצורך ביצועה והשלמתה באופן מיטבי. שירן רומנו הרוש- עורכי דין SHR טלפון: 09-9637677 דוא"ל: shr@shrlaw.co.il

במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – תהא המכירה פטורה מתשלום מס שבח. עם זאת, מס הרכישה אשר יחול על הנעבר, במקרים מסוימים בלבד, יהא בשיעור של שליש מגובה המס אשר היה חל בעסקה זהה אילו היתה בתמורה ושאינה בין קרובים. אם כן, מהי העברה בין קרובים ובאילו נסיבות אכן יינתן פטור כאמור, בשאלות אלו נעסוק במאמר זה. מהי "העברה ללא תמורה"? מקום בו צד מעביר למשנהו זכויות בנכס מקרקעין ללא קבלת תמורה כלשהי (בין בכסף ו/או בשווה כסף לרבות ויתור על זכות כלשהי). מכאן, שככל שניתנת תמורה כלשהי (לרבות תמורה עתידית או מותנית) לא תהווה העסקה עסקת מתנה ולא תיכנס תחת הגדרת "העברה ללא תמורה". "זכות במקרקעין" משמעותה, זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנה, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה של 25 שנה לפחות. אולם, באם המקרקעין הינם מקרקעי ישראל- אזי אף אם ההרשאה כאמור הינה לתקופה הפחותה מ-25 שנה ניתן לראות בה כזכות במקרקעין. הגדרת המונח "מקרקעין" לצורך עניין זה הינה רחבה וכוללת דירת מגורים, קרקע, בית בניין, ומבנים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע ובלבד שמצויים בישראל. מיהו "קרוב"? בעסקת העברה ללא תמורה במקרקעין יש לאבחן בין הגדרת קרוב לעניין מס שבח לבין הגדרת קרוב לעניין קבלת פטור יחסי ממס רכישה. לעניין מס שבח- תחת הגדרת המונח "קרוב" נמנים בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה וכן אח/ אחות לגבי זכות במקרקעין שמועברת ללא תמורה והתקבלה אצלם מאב/ אם/ סב/ סבתא במסגרת העברה ללא תמורה או ירושה. לעומת זאת, לעניין מס רכישה הגדרת המונח "קרוב" בעסקת העברה ללא תמורה כוללת רק את הבאים: בן זוג (לרבות מי שהיה בן זוגו במהלך 6 החודשים שקדמו להעברת הזכות במקרקעין), הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות. מהם מס השבח ומס הרכישה שיחולו בעסקת העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד אל קרובו? לאחר שבחנו ומצאנו שאנו עומדים בהגדרת המונחים "ללא תמורה", "זכות במקרקעין" ו- "קרוב", יש לבחון האם אכן הגדרת העסקה כמכר ללא תמורה ושימוש בפטור ממס שבח ופטור יחסי ממס רכישה הם רלוונטיים וכדאיים בעסקה. אז מה השלכות מיסוי המקרקעין בהגדרת העסקה כעסקת "העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו"? ​מס שבח- מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – תהא פטורה ממס שבח מקרקעין. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי בעת מימוש הפטור של העברה ללא תמורה בין קרובים תקופת השבח אינה נעצרת אלא בעת בקשה למימוש פטור/ מכירה חייבת במס שבח על ידי מקבל המתנה יחושב השבח בהתאם למועד ושווי הרכישה כפי שהיו במועד רכישת הזכות בתמורה. כמו כן, שימוש בפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין בעת מכירת מקרקעין בתמורה לאחר שהתקבלו במסגרת העברה ללא תמורה בין קרובים, יהיה אפשרי בכפוף להמתנה של תקופת צינון. כמו כן, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים בלבד מאת יחיד לבן זוגו, שעה שאינם היו נשואים זה לזה ויחד עם זאת לא היה מי מהם נשוי לאחר, ובלבד שהתגוררו יחדיו במסגרת חיי משפחה ומשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת במשך שנה לפחות טרם מועד המכירה- המכירה תהא פטורה ממס שבח מקרקעין. ​ מס רכישה- על מקבל הזכות במקרקעין ללא תמורה מאת קרוב (על פי הגדרת קרוב לעניין מס הרכישה כאמור לעיל) יחול מס רכישה. באם מקבל המתנה הוא בן זוגו (לרבות מי שהיה בן זוג במהלך ששת החודשים אשר קדמו למועד המכירה), הורהו, צאצאו, בן זוג צאצאו, אח או אחות של נותן המתנה- מס הרכישה יהא בשיעור של שליש ממס הרכישה אשר אמור לחול באותה העסקה. במקרה זה יערך חישוב מס הרכישה בהתאם לשווי הדירה במועד ההעברה ללא תמורה- כאילו נמכרת הדירה בשוק החופשי, מס הרכישה יחושב בהתאם לשיעורי המס החלים על הרוכש (אילו זאת דירתו היחידה או דירה נוספת/ קרקע וכו') ולאחר מכן יוכפל שיעור המס בשליש. יש לשים לב כי העברה של דירה מהורה לילד ולבן זוגו של הילד נכנסת תחת הגדרת "קרוב" לעניין מס הרכישה אולם בן זוגו של הילד אינו נכנס תחת הגדרת "קרוב" במקרה ההפוך של העברה ממנו אל הורהו של בן הזוג. תקופת צינון הוראות חוק מיסוי מקרקעין קובעות כי במידה ומקבל זכות במקרקעין במסגרת העברה ללא תמורה מעוניין למכור את המקרקעין בתמורה לאחר קבלתם, לצורך קבלת פטור מתשלום מס שבח עליו להמתין תקופת צינון בין מועד קבלת הזכות ורישומו כבעליה לבין מועד מכירת הזכות. אם מקבל המתנה אינו התגורר בדירה- תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים מיום שנעשה בעליה. ואילו מקבל המתנה התגורר בדירה- תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה. תקופות הצינון במקרה שבמקבל הזכות במקרקעין ללא תמורה הוא קטין- יתחילו להימנות מן היום שמלאו לו 18 שנים. כיום, ניתן לעשות שימשו בפטור ליניארי (מס מופחת ביחס למקרקעין שנרכשו לפני יום 1.1.2014) למס שבח גם בעסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים. היתרון של השימוש בפטור הליניארי הוא כי מס השבח אינו נדחה לעסקה עתידית שתתבצע במקרקעין בתמורה ולכן לעיתים יכול להתאים יותר ולהיטיב עם נותן המתנה ומקבל המתנה לטווח הרחוק במקרים מסוימים. מתי התקשרותם של צדדים בעסקת העברת מקרקעין בין קרובים ללא תמורה תהיה נפוצה? 1. רצון להעברת מקרקעין במתנה כגון מהורה לילדיו וכיוב' 2. שיקולי מס- העברת דירה במטרה לרכוש דירה נוספת ובכך להימנע משיעורי מס רכישה לפי מדרגות של דירה שניה שכיום הינן גבוהות באופן משמעותי. וכן לעניין מס שבח- רצון להיוותר כבעלים של דירה יחידה ובכך לאפשר מימוש פטור דירה יחידה. 3. שיקולי מימון- מקום בו נותן המתנה מעוניין ליטול מימון לרכישתה של דירה נוספת- אחוזי המימון נקבעים בהתאם לשאלה האם זוהי דירתו היחידה של נוטל המשכנתא/ משפר דיור/ משקיע בעל מספר דירות. 4. הגנה על נכס המקרקעין כאשר קיימת מערכת יחסים של נותן המתנה- נותן המתנה מעוניין להבטיח את זכויות ילדיו/ קרוביו ולמנוע טענות עתידיות של בן הזוג/ הידוע בציבור ביחס למקרקעין מכח חזקת השיתוף ו/או דיני הירושה. 5. מניעת סכסוכי ירושה- העברת המקרקעין בעוד נותן המתנה מצוי בחיים ובכך להימנע מסכסוכי ירושה עתידיים. עסקת העברה של מקרקעין ללא תמורה בין קרובים יכולה להיות מותנית בתנאים אשר למעשה מיועדים להגן על נותן המתנה ו/או אפשרויות העברתה לצד ג'. מנגנוני ההגנה המקובלים הם: 1. זכות נותן המתנה למגורים בדירה הנעברת עד לאחרית ימיו. 2. זכאותו של נותן המתנה ליהנות מפירותיה של הדירה הנעברת עד לאחרית ימיו ובכך לממן את צרכיו (בית אבות, מחיה וכיוב'). 3. התניית העברת הזכויות במקרקעין לצד ג' על ידי מקבל המתנה בכפוף לקבלת הסכמתו של נותן המתנה. 4. הגבלת מקבל המתנה מהעברת הזכויות במקרקעין אל בן זוגו ו/או צד ג' אחר בין בתמורה ובין ללא תמורה. מתי עסקה במקרקעין תיחשב כעסקת העברה ללא תמורה אף שלא הוגדרה כך על ידי הצדדים לעסקה? "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה". מהן ההשלכות במקרה כזה? מכירת הדירה בפטור תהיה כפופה לתקופות הצינון. העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים כאשר אחד מן הצדדים הוא "קטין". קטין מוגדר כמי אשר ביום ביצוע העסקה טרם מלאו לו 18 שנים. עסקה במקרקעין על ידי קטין (בין אם הקטין הוא מקבל המקרקעין ללא תמורה מאת קרובו ובין אם הקטין הוא נותן המקרקעין ללא תמורה אל קרובו) טעונה אישור של בית המשפט. במקרה כזה העסקה נחתמת על ידי האפוטרופוסים הטבעיים של הילד (לרוב – הוריו של הקטין) ואולם תוקפה המשפטי של העסקה מותנה בקבלת אישור בית המשפט (אשר מעבירה לבחינתו של האפוטרופוס הכללי) כאשר בקשה לאישור העסקה תועבר אל בית המשפט לענייני משפחה אשר יבחן את העסקה והאם היא משקפת את טובתו של הקטין. לסיכומו של עניין- התקשרות בעסקת העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים מצריכה ייעוץ וליווי משפטי על ידי עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן, המכיר את היבטי המס העולים מן העסקה ובעל ניסיון בעריכה וליווי של עסקאות אלו. משרד עורכי דין - שירן רומנו הרוש (SHR) הינו בעל ידע ניסיון ומומחיות במתן ייעוץ ליווי וייצוג משפטי בעסקאות נדל"ן / מקרקעין מורכבות, לרבות עסקאות מכר ללא תמורה בין קרובים. *** כל המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד אשר אין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין המומחה בתחום הנדל"ן.

חתימה על מסמך הנון שופ נפוצה בעסקאות של התחדשות עירונית כגון- תמ"א 38 או פינוי בינוי. בעלי זכויות במקרקעין מתבקשים לחתום על טופס המכונה "התחייבות להימנעות מניהול משא ומתן" או "נון שופ". לאחר מעשה ומבלי שהבינו את משמעות חתימתם מוצאים עצמם אותם בעלי זכויות מחוייבים בהתחייבות, אשר לעיתים אף חד צדדית, כאשר משמעותה והשלכותיה אינן ידועות להם. אז מהו אותו ה "נון שופ", מה חשוב לדעת עליו, האם נכון לחתום עליו ומה הם הכלים להתמודדות מולו, בכך יעסוק מאמר זה. "הנון שופ", אשר מיד נעמוד על הגדרתו ומשמעותו, נפוץ בעיקר בעסקאות מסוג התחדשות עירונית. כלומר, ביחס למקרקעין אשר קיים עליהם מבנה מגורים, או מספר מבני מגורים (יתכן גם מבנים הכוללים שטחי מסחר) וקיים לגביו פוטנציאל תכנוני קרי, חלות או עשויות לחול על המבנה זכויות בניה נוספות המאפשרות הרחבת הבניה והקמת דירות נוספות. זכויות הבניה הללו מגלמות פוטנציאל ובעלות שווי כספי. משקיעים אשר מזהים את הפוטנציאל הקיים פונים אל בעלי הדירות, אשר במקרים רבים אף אינם מודעים לקיומו, ומבקשים מהם לקדם עבורם תכנית במקרקעין לצורך מימוש הפוטנציאל ובתמורה ישפר המשקיע את המבנה וסביבתו. אולם, כתנאי מקדמי לכך, מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על טופס הנפוץ בשם "נון- שופ". בעלי הזכויות, נלהבים מעצם ההתעניינות במקרקעין שלהם ומן הפוטנציאל אשר גילו להם על קיומו רק עתה, חותמים על ה"נון שופ" בעוד שבמרבית המקרים טרם הבינו את משמעות הדברים. בפתח הדברים אציין כי אכן במקרים רבים היעדר חתימה על נון שופ עשויה למנוע בחינת קידומו של פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין או קבלת מידע בדבר מהות הפוטנציאל הטמון במקרקעין. אולם, במקרים בהם כן ראוי וניתן לחתום על ה"נון שופ" חשוב לדעת לעשות זאת נכון. אז מהו ה"נון שופ"? "נון שופ" (NON SHOP) הוא מסמך המבקש להגביל את אפשרות בעלי הזכויות במקרקעין להיכנס למשא ומתן מול צדדי ג' ביחס לקידום פרויקט במקרקעין, בהנחה שהמשקיע הפונה מעוניין לבצע בדיקות ביחס למקרקעין אשר מטרתן לבדוק את הפוטנציאל הקיים והכדאיות הכלכלית לביצועו של פרויקט במקרקעין. לצורך כך, מתבקשים הבעלים לחתום על כתב התחייבות , הידוע בכינוי ה-"נון שופ", במסגרתו מתחייבים בעלי הזכויות שלא לנהל מו"מ כלשהו מול צד ג' ביחס לזכויותיהם במקרקעין על מנת לאפשר למשקיע/ יזם למצות את בדיקותיו ולקבל החלטה בדבר התקשרותו עם הבעלים לביצוע הפרויקט. נון שופ שאיננו נבדק ונערך נכון על ידי עורך דין המייצג את הבעלים (ואותם בלבד) יימצא לרוב כחד-צדדי הכובל את בעלי הזכויות בהתחייבות מתמשכת אשר בדיעבד יתקשו לצאת ממנה ולעיתים גם מתוך חוסר בהירות מה הן אותן מגבלות החלות עליהם כתוצאה מן החתימה על ה"נון שופ" ומאידך אילו הבטחות ניתנו כלפיהם במסגרת ה"נון שופ". מתי חתימה על נון שופ תהיה נפוצה ומקובלת ומתי פחות? באזורים בהם קיימת כדאיות כלכלית גבוהה לפרויקט, הדבר ידוע בקרב אנשי הנדל"ן ולכן באיזורים אלו חתימה על מסמך נון שופ תמנע את אפשרותם של בעלי המקרקעין לבחון הצעות חלופיות וליצור תחרותיות ביחס לתמורות המוצעות להם במסגרת ביצוע הפרויקט. ואם כבר חותמים על "נון שופ" מתי ומה חשוב שיכלול? ישנם מקרים בהם אכן אזור המקרקעין לוקה בחוסר וודאות תכנונית ומצוי על גבול הכדאיות הכלכלית. לכן במצבים כאלו, מטבע הדברים היות והשקעתו של המשקיע לביצוע הבדיקות הינה גבוהה יותר- פניה אל בעלי הזכויות בבקשה לחתימה על נון שופ תהיה נפוצה יותר. יחד עם זאת, עבור שני הצדדים, חשוב שהנון שופ יכלול התייחסות להיבטים הבאים: - התניית תוקף- כניסתו של הנון שופ לתוקף תותנה בחתימתו על ידי 80% מבעלי הזכויות הרשומים והזכאים להירשם במקרקעין ("הרוב הדרוש") וחתימת המשקיע וזאת עד לפרק זמן מוגדר וידוע מראש. - הגבלת תוקף- תוקפו של הנון שופ יפקע בתום זמן מוגדר מרגע שנחתם על ידי הרוב הדרוש. משך הזמן ישתנה בהתאם לקריטריונים הקיימים של המקרקעין. ככל שאזור המקרקעין הינו אטרקטיבי יותר או שרמת הפעילות היזמית בו גבוהה יותר הנטייה תהיה לדרוש פרק זמן קצר יותר. - עדכון לבעלים- הנון שופ יכלול התחייבות של המשקיע לעדכן את הבעלים מידי תקופה קצובה מראש בדבר הפעילות שנעשו על ידו במהלך תקופת היעדר ההתמחרות (התקופה שממועד כניסתו של הנון שופ לתוקף ועד מועד פקיעתו). לעיתים תיכלל גם התניה לפיה ככל ולא הועבר עדכון על ידי המשקיע במועד ואף לאחר שנשלחה לו התראה על כך ו/או לא נערכה שום פעולה נוספת ביחס לתקופה הקודמת, יהיו הבעלים רשאים להביא לביטולו של הנון שופ לאלתר. - הגבלת רישום הערת אזהרה- יש לציין באופן מפורש בגוף כתב ה"נון שופ" שהמשקיע לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין הנון שופ. מאחר והנון שופ מהווה מסמך התחייבות, למשקיע עומדת האפשרות להגיש בקשה לרישומה של הערת אזהרה על זכותו של כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין בגין התחייבותו של פי כתב ה"נון שופ" אף בלא צורך בחתימתם של הבעלים על בקשה מפורשת. לכן, ציון הוראה מפורשת האוסרת על המשקיע לרשום הערת אזהרה לטובתו- תמנע את הכשל. - תוצרים- המשקיע ישתף את הבעלים בכל מידע שמצא במהלך ביצוע בדיקותיו בתקופת היעדר ההתמחרות. ככל הניתן רצוי אף לפרט רשימת נתונים אותם יהיה המשקיע חייב לכלול בבדיקותיו ולעדכן את הבעלים בתוצרים אלו. אז איך "עושים את זה נכון"? ראשית "גיבוש כגוף אחד". משמע, על בעלי הזכויות להתאחד יחד ולמנות נציג אחד או שניים אשר ירכזו את כל הנתונים וההצעות שיוצגו לבעלים בהמשך ההליך. ככל שבעלי הזכויות במקרקעין יהיו מאוגדים יותר, החלטיים ויפעלו בשיתוף כך התמורה שיצליחו לקבל תהא גבוה יותר ואף מהירה יותר. שנית, מינוי עורך דין מטעם הבעלים. רצוי מאוד כי בשלב מינוי הנציגות יוסמכו הנציגים למנות עורך דין אשר ייעץ לבעלי הדירות ביחס לפרויקט וילווה אותם בביצועו. זכרו- אחת מן התמורות המקובלות אותה זכאים בעלי הזכויות לקבל בעת התקשרותם מול משקיע לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במקרקעיהם היא תשלום שכר טרחת עו"ד מטעם הבעלים. כך, בסופו של יום עבור בעלי הדירות העסקה היא עסקת נטו המחיר היחיד אותו הם נדרשים לשלם הוא התאחדותם ושיתוף פעולה הדדי. עורך הדין יגבש את ציפיות הבעלים מן הפרויקט וביחד איתם יקיים "מכרז קבלנים" בו יוצגו קריטריונים להשוואה בין המשקיעים השונים (בין הקריטריונים רצוי לכלול התייחסות ל- עמידותה הכלכלית של החברה, פרויקטים שבוצעו על ידי החברה, רשימת לקוחות ממליצים על החברה, תמורות מסחריות (כגון- הרחבת דירה, ממ"ד, מרפסת, מעלית, שכר דירה וכיוב') ובטחונות שיעניק המשקיע לבעלי הדירות במהלך ביצוע הפרויקט ולצורך הבטחת עמידתו בכל התחייבויותיו כלפי הבעלים. לאחר קבלת מספר הצעות מספקות יערכו הבעלים השוואה ויבחרו בהצעה המועדפת מבחינתם. מכאן נותר להשאיר את ביצוע העבודה המשפטית לעורך הדין מטעם הבעלים לדאוג לגיבוש כל המצגים, ההסכמות וההתחייבויות במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם/ המשקיע והמשך ליווי הבעלים בפרוייקט עד לסיומו, מסירת הדירות/ העבודות ותיקון צו הבית המשותף. ​ חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) והשפעתו על תופעת ה"נון שופ" באפריל 2017 פורסם חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) אשר מטרתו להסדיר את התופעה של החתמת בעלי דירות על מסמכי הגבלת התקשרות ("נון שופ"). החוק קובע כללים ברורים אשר רק בהתקיימם חתימת בעלים על מסמך הגבלת התקשרות ("נון שופ") תהיה בעלת תוקף משפטי. כמו כן מסדיר החוק את הפעולות אשר על המארגן לנקוט במהלך תוקפה של ההתחייבות וכן מה הפרטים אשר יש לכלול במסמך זה. כך, קובע "חוק המארגנים" כי על מנת שחתימת בעלי הדירות על מסמך הגבלת התקשרות ("נון שופ") תהיה תקפה, טרם החתימה על המסמך על ידי הבעלים הראשון, על המארגן לכנס את כל בעלי הדירות ולהסביר להם על הסכם הארגון ויפרט בפניהם את הנתונים הבאים: א. מהות ההסכם ועיקרי חוק המארגנים ב. אם הוא פועל מטעם יזם המעוניי בעסקה לפי תמ"א 38 או בעסקת פינוי בינוי ג. שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידופ העסקה ככל שידוע באותו מועד ד. האם יש לו עניין אישי בביצוע העסקה ה. האם בעל דירה בבניין פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם יתר הבעלים ו. מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפניה אליהם ופרטים אודות המינהלת העירונית ככל שישנה ז. מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם מעברית לערבית, רוסית או אמהרית מלבד הנ"ל קובע החוק הוראות מפורשות בדבר אופן כינוס בעלי הדירות וכן הפעולות אשר על המארגן לנקוט בכדי שתוקפו של המסמך לא יפקע. ראוי לציין כי, בתנאים מסויימים החוק חל גם רטרואקטיבית ביחס למסמכי "נון שופ" אשר נחתמו טרם כניסתו של החוק לתוקף. משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR- עוסק במתן ליווי, ייעוץ וטיפול משפטי לתושבים, דיירים ויזמים במסגרת התקשרות בפרוייקטים של נדל"ן, עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועוד. ליווי משפטי של עורך דין נדל"ן בעל ניסיון ומומחיות בעסקאות מקרקעין מורכבות בכלל ובפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט החל משלביה הראשוניים של העסקה מאפשר להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה נכונה, טובה ויעילה.

מאת: שירן רומנו, עו"ד "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמת שלוותם המשותפת תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה[1]". החוזה הינו המקום במסגרתו מביעים הצדדים את רצונם באשר לעסקה המתנהלת בניהם, גומרים בדעתם בנוגע לפרטי העסקה ומביעים רצונם בביצועה. חוק החוזים קובע כי הסכם יכול להתקבל על ידי הצדדים בכתב, בעל פה ואף על דרך ההתנהגות וחוזה כזה בהכרח יהא חוזה המחייב את הצדדים בהתקיים דרישות החוק. עם זאת, פעמים, החוק מגביל את אופן קבלתו של הסכם מחייב וכך לדוגמה מחייב חוק המקרקעין[2] כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. סעדים בגין הפרת החוזה. לרוב, שעה שבאים צדדים לערוך בניהם הסכם אינם מעלים הם בדעתם כי בכוונתם להביא להפרתו. עם זאת, אין נעלם מנגד עיננו כי פעמים רבות מופרים חוזים על ידי מי מהצדדים לו, וזאת אם בשל כוונה תחילה ואם בשל קושי בקיומו. כך מוצא עצמו פלוני כמחויב לקיום חובותיו על פי ההסכם בעוד שמנגד, האדם עמו חתם על ההסכם איננו מקיים התחייבויותיו. אם כן, שעה שמצוי פלוני למול חוזה המופר כלפיו, עליו לברר מהו הסעד אשר יהא ראוי לו לקבל בנסיבות העניין. הסעדים במקרים של הפרת חוזה מעוגנים בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, (להלן: "חוק התרופות"). החוק מאפשר כי צד אשר כלפיו הופר חוזה רשאי יהא לפנות בבקשה למתן הסעדים הבאים: א. אכיפת חוזה. ב. ביטול החוזה. ג. פיצויים. בקשה לאכיפת החוזה: ככלל אדם כלפיו הופר החוזה זכאי לסעד של אכיפתו אלא אם נתקיימו בחוזה אחד מהבאים: •החוזה אינו בר ביצוע. כך נקבע בפרשת הניג נ' ינון בנין, נקבע כי הסכם רכישת קרקע שנחתם בין הצדדים איננו בר ביצוע מאחר ורשות מקרקעי ישראל מסרבת להעביר זכויות בנכס על שם המוכר ולפיכך הסעד שניתן להעניק במצב דברים זה הינו ביטול החוזה והשבה. בעוד שאכיפת החוזה תהיה בלתי אפשרית. •אכיפת החוזה היא למעשה כפיה לעשות או לקבל, עבודה אישית, או שירות אישי. שירות לא יחשב כאישי כאשר ניתן להעביר את ביצועו לאחר[3]. •ביצוע צו האכיפה דורש פיקוח לא סביר של בית המשפט, או לשכת ההוצאה לפועל. המדובר בעיקר בקשיים קיימים בשל מורכבות החוזה, משך הזמן הצפוי לביצועו ומידת שיתוף הפעולה הנדרש מן הצדדים[4]. •אכיפת החוזה תהא בלתי צודקת בנסיבות העניין. מבחן זה מעניק שיקול דעת רחב לבית המשפט, לפיו יבחן כל מקרה על פי נסיבותיו האם ראוי וצודק יהא לאכוף את החוזה או שיש להעניק סעד אחר בגין הפרתו. ביטול החוזה עקב הפרה: לעניין אופן ביטולו של חוזה יש להבחין בסוג ההפרה. האם ההפרה הינה בנוגע לסעיף יסודי בהסכם או לאו. הפרה יסודית משמעותה הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו צפה מראש את ההפרה ותוצאותיה. בנוסף, החוק מאפשר לצדדים להסכם לקבוע בניהם, במסגרת החוזה, איזו הפרה תחשב גם היא להפרה יסודית אשר בגינה יהיה רשאי הצד שכנגד לבקש ביטולו של החוזה. ביטול החוזה במקרה של הפרה יסודית תהיה בהודעת ביטול שתישלח על ידי הנפגע למפר, תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. יואר כי, מספר פעמים הביע בית המשפט דעתו לעניין תניה גורפת בחוזה הקובעת כי הפרות יחשבו להפרות יסודיות ללא ביצוע כל אבחנה בניהן, וקבע כי תניה כזו לא תהא בת תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. באם ההפרה איננה הפרה יסודית, יהיה הנפגע זכאי לבקש ביטולו של החוזה רק לאחר שפנה למפר בבקשה לקיים את החוזה תוך זמן סביר והמפר לא תיקן את ההפרה על אף הפניה, אולם סעד של ביטול החוזה יינתן רק באם יהא צודק להעניק סעד זה בנסיבות העניין, טענה כנגד הצדקת ביטול החוזה בנסיבות העניין יש להעלות תוך זמן סביר ממועד קבלת הודעת הביטול , שכן אחרת תידחה הטענה ובקשת הביטול תתקבל. ביטול מלא למול ביטול חלקי- במידה והופר החוזה אך ניתן להמשיך בקיומו של על ידי ביטולו של החלק המופר הרי שאז יעדיף בית המשפט לקבוע כי יש להמשיך בקיומו של החוזה ואילו רק התחייבויות הצדדים הנוגעות לחלק שהופר יבוטלו. השבה לאחר ביטול - משבוטל החוזה, על המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה. באם השבה הינה בלתי אפשרית בנסיבות העניין, או לחילופין בהתאם לבחירת הנפגע, על המפר לשלם לנפגע את שוויו של מה שקיבל אגב החוזה. פיצויים בגין הפרה: בנוסף לדרישת סעד של אכיפה או ביטול ההסכם יהיה הנפגע זכאי לסעד של פיצויים. שיעור הפיצויים יקבע בהתאם להוכחת הנזק שנגרם למפר עקב ההפרה ותוצאותיה ובלבד שהנזק נמנה על סוג הנזקים שהמפר צפה או יכל לצפות מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. כאשר מדובר בהפרה שהביאה לנזק שאיננו נזק ממון, לבית המשפט נתון שיקול הדעת לפסוק פיצויים בעד הנזק בשיעור אשר יראה לו בנסיבות העניין. כמו כן, באם הוציא הנפגע הוצאות סבירות על מנת למנוע את הנזק או למזערו , או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם הקטנתו או מניעתו, על המפר לשפותו על כך בין אם ההוצאות אכן הביאו למניעת הנזק או הקטנתו ובין אם לאו, זאת בתנאי שההוצאות היו סבירות בנסיבות העניין. באם ההוצאות אינן היו סבירות בנסיבות העניין על המפר לשפות את הנפגע עד כדי שיעור ההוצאות הסבירות שהיה על הנפגע להוציא בנסיבות העניין לצורך הפחתתו או מניעתו של הנזק. עם זאת, עומדת בפני צדדים לחוזה האפשרות לפיה יסכימו בניהם מראש על שיעור פיצויים מוסכם במידה ותהא הפרה של מי מהם. פיצויים מסוג זה יקראו "פיצויים מוסכמים" ושעה שיהיה הצד הנפגע מעוניין בפסיקתם לא יידרש הוא להוכחת נזק אשר נגרם לו עקב ההפרה. עם זאת, לבית המשפט נתון שיקול הדעת להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים וזאת במידה ושיעורם נראה בלתי סביר בנסיבות העניין. ביטול חוזה לאספקת נכס או שירות בשל הפרתו, מעמיד לנפגע זכות לפיצויים ללא הוכחת נזק, גובה הפיצויים יהיה בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה. אם הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר. ראוי לציין כי קביעת שיעור פיצויים מוסכמים על ידי הצדדים אין בה כשלעצמה כדי למנוע מן הצד הנפגע לפנות לקבלת כל סעד נוסף במקום הפיצוי המוסכם או בנוסף אליו. יחד עם זאת, סכומים ששולמו לנפגע על ידי המפר טרם ההפרה והוסכם על ידי הצדדים על חילוט סכומים אלו, דינם כדין פיצויים. הפרה צפויה. הפרה צפויה הינה גילוי דעת של צד לחוזה על כך שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, כי אז יהיה זכאי הצד השני להודיע על ביטול ההסכם כולו, גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנותנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו. אף על פי קיומה של זכות זו, ראוי לנקוט במשנה זהירות טרם מימושה. כאשר צד טוען להפרה צפויה ובטלות החוזה בשל כך, נחשף הוא עצמו לתביעת הפרה כנגדו. שכן, במידה ותידחה טענת קיומה של הפרה צפויה יראה הוא כמפר והסעדים בגין הפרת חוזה יעמדו לצד שכנגדו. וכבר נפסק לא אחת על ידי בית המשפט כי אין לראות בהתנהגותו של פלוני כהפרה צפויה ומתן הודעת ביטול על ידי הצד הנפגע לכאורה הינה הפרה של החוזה וכך למעשה הופך הנפגע למפר ההסכם. בפרשת סולל בונה[5] דחה בית המשפט את טענת ההפרה הצפויה וקבע כי "מתן הודעת ביטול, כשהביטול אינו כדין, מהווה כשלעצמה הפרה של החוזה". עוד נאמר בעניין זה[6] כי: "החוק מעניק לנפגע מהפרה צפויה את הזכות להיזקק לתרופות על הפרת חוזה, הכוללות ביטול והשבה, על צד הנוקט דרך זו להביע את נכונותו לקיים את חיובו ולבטא את עמדתו, כי רק אי הקיום של הצד השני הוא המעכב את ביצוע החוזה מצדו. אם אינה קיימת ומובעת נכונות כזו מצדו, ייחשב גם הוא כמפר חוזה." לפיכך, ראוי כי צד לא ימהר לטעון להפרה צפויה ומשלוח הודעת ביטול חוזה לצד שכנגד בשל אותה הפרה צפויה אלא דרך המלך בנסיבות כאלו תהיה לפנות לבית המשפט על מנת לבקש את הסעד בגין ההפרה, לחילופין רצוי להמתין למועד קיום של ההפרה בפועל על מנת שלא יחשוף עצמו פלוני לתביעת הפרה כנגדו. מתי אי קיום החוזה לא יחשב להפרה- פטור בשל "אונס" או "סיכול חוזה". במידה ותוצאה בלתי נמנעת הינה הפרת החוזה, אך הנסיבות אשר הובילו להפרה הינן כאלו שלא ידע המפר ולא היה עליו לדעת בשעת כריתת החוזה כי יתרחשו ובנוסף, לא היה בשליטתו למנען. וכתוצאה מאותן נסיבות קיום החוזה יהיה שונה באופן מהותי מכפי שהוסכם בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפתו של החוזה או לפיצויים. לבית המשפט יהיה בנסיבות אלו שיקול הדעת לחייב כל צד בהשבה או תשלום השווי, לחייב את המפר בשיפוי הנפגע בהוצאות סבירות שהוציא לצורך קיומו של החוזה, וזאת בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו. עם זאת, אי ביצוע החוזה בשל סיכול איננו מקנה לנפגע זכאות לסעד של פיצויים. במקרים אחדים קבע בית המשפט כי על אף שבמציאות הביטחונית והחברתית במדינת ישראל ניתן היה להצביע על נסיבות מסכלות כמו האינתיפאדה או הסגר בשטחים, לא אפשרו בתי המשפט להכיר בהיעדר הצפייה של אותן נסיבות. נסיבות כגון מלחמה ופגעי טבע, גיוס פתאומי ומצבי חירום שונים נחשבו בישראל בגדר אירועים שניתן לצפותם כי במדינת ישראל אף מצב של טרור ומלחמה וכן פגעי טבע הינם אירועים צפויים אשר יש לקחתם בחשבון[7] ולכן קשת המקרים בהם אכן ימצא בית המשפט כי האירוע המסכל היה בלתי ניתן לצפייה הינו כמעט ולא יכול להתרחש. עם זאת, נראה כי בשנים האחרונות מתפתחת בפסיקה מגמה מרוככת יותר ולפיה נוטה בית המשפט להכיר ביותר ויותר נסיבות כמאורעות בלתי צפויים המסכלים אפשרות קיומו של חוזה. בין השאר נקבע בפרשת גולדברג נ' אל-על [8] כי "שביתה ובמיוחד שביתה המשביתה את המשק באופן כללי, גורמת לנזקים אדירים.. תוצאה בלתי נמנעת היא שחלק ניכר מהנזק נופל על כתפי אזרחים תמימים, אשר אין להם מזור. יש ונראה כי תוצאה מצערת זו היא בלתי נמנעת, כפי תוצאות מצערות אחרות שנזקים רבים עמם נגרמו לאחרים באותה שביתה" לפיכך, נקבע, כי אי קיום החוזה באותן נסיבות איננו מהווה הפרה. בפרשת "בודי ליין"[9] נקבע כי דרישה להפסקת מנוי במכון כושר עקב פגיעה כרונית ברגל ואי אפשרות להמשיך באימונים בשל כך לא תיחשב להפרה שכן נסיבות אלו הינן בלתי צפויות ומעניקות למפר ההסכם הגנת סיכול. "הפרה זו לא נגרמה באשמתו ולא הייתה צפויה". סיכומו של עניין, חוזה טוב ומקצועי, הינו חוזה אשר ייתן מענה לכל מצב אפשרי ובעיה העשויה לעלות בעת קיומו או הפרתו על ידי מי מהצדדים וכן ישקף את האינטרסים של הצד הפונה לייעוץ משפטי באופן המקיף ביותר. בכל מקרה של הפרת חוזה על ידי הצד השני, כדאי להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בתחום. יעוץ משפטי מקצועי יסייע במיצויי הזכויות למול המפר, צמצום נזקים אפשריים ופיצוי על הפגיעה כתוצאה מהפרת החוזה. ------------------------------------------------------- [1] בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים ב"ש נ' ביה"ד הארצי לעבודה, פ"ד לה(1), 838. [2] חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, סעיף 8. [3] ע"א 108/84 סתם נ' מרקוביץ, פ"ד מב(1) 757, 765. [4] ע"א 108/84 סתם נ' מרקוביץ, פ"ד מב(1) 757, 766. [5] ע"א 1407/92 - י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ . פ"ד מז(3), 45 עמ' 55-56. [6] ע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' משה קרון פ"מ מה (3) 007 [7] 715/78 כץ נ' נצחוני, פ"ד לג(3) 639, 643. [8] ת.ק. (ראשל"צ) 2129/03 גולדברג נ' אל-על, פורסם בנבו. [9] ת"ק 2537/06 שמשון נ' בודי ליין. פורסם בנבו. המידע המוצג במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן הינה באחריות הקורא בלבד.

מאת: שירן רומנו, עו"ד ייפוי כח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לאדם בגיר, תושב ישראל בעל מסוגלות להבין את משמעותו של ייפוי הכח המתמשך ותוצאותיו, לתכנן את עתידו בשלב בו הוא בעל יכולת ומסוגלות לקבל החלטות ולבצע פעולות. בייפוי הכח המתמשך יכול אדם לתת הנחיות למיופה הכח שבוחר כיצד לפעול ומה יעשה בנוגע לעניינים רכושיים, רפואיים וכלליים במועד מסוים ולקבוע מה יהיה היקף סמכויותיו של מיופה הכח. החוק מגדיר את מיפה הכח כ"ממנה". ייפוי הכח המתמשך מקל למעשה על הליך מינוי אפוטרופוס ומחליף אותו. כך, ככל שערך אדם ייפוי כח מתמשך והפקידו כנדרש, לא יידרש מינוי אפוטרופוס עבורו לצורך ניהול פעולותיו ומיופה הכח יהיה מוסמך לקבל החלטות בשמו של מיפה הכח בהתאם להוראות ייפוי הכח המתמשך אשר נערך ידי הממנה. מי יכול להתמנות כמיופה כח של הממנה מייפה הכח יכול למנות בן משפחה, אדם אחר הקרוב אליו או איש מקצוע עליהם הוא סומך על מנת שישמש כמיופה כח מטעמו. מיופה הכח אינו יכול להיות תאגיד. מיופה כח לא יכול להתמנות כמיופה כח עבור יותר מ- 3 ממנים ביפוי כח מתמשך. על מיופה הכח להיות בעל יכולת לנהל את ענייניו ולכן לא יוכל להתמנות כמיופה כח מי אשר מונה לו אפוטרופוס או שנכנס לתוקף לגביו (כממנה) ייפוי כח מתמשך. כמו כן, יכול הממונה למנות מספר אנשים יחדיו כמיופיי כח מטעמו או למנות מספר מיופיי כח כך שכל אחד מהם יוסמך לפעול בעניין אחד, או לחילופין, מיופיי כח חלופיים אשר רק בחדלותו של אחד מהם יכנס מינוי של האחר לתוקף. קיימות מגבלות ביחס לזהותו של מיופה הכח אותו ניתן למנות ונוגעות למצבו הספציפי של מיופה הכח- ולכן נודעת חשיבות רבה להיוועצות בעורך דין עם קבלת ההחלטה בדבר זהותו של מיופה הכח. על הממנה לקבל את הסכמתו של מיופה הכח לצורך מינויו וזאת באמצעות חתימתו בפני עורך דין על ייפוי הכח המתמשך במסגרתו מונה כמיופה כח. תוקפו של ייפוי הכח המתמשך לאחר עריכת ייפוי הכח המתמשך ואישורו על ידי עורך דין אשר עבר הסמכה לעריכת ייפוי כח מתמשך מטעם האפוטרופוס הכללי, יופקד ייפוי הכח במשרדי האפוטרופוס הכללי. מייפה הכח יכול לשנות את הוראות ייפוי הכח המתמשך או לבטלו בכל עת ובלבד שבמועד השינוי או הביטול הינו כשיר לנהל את פעולותיו. מיפה הכח יכול גם להגביל את אפשרותו לבצע שינויים בייפוי הכח – אולם זאת יעשה במקרים חריגים. ייפוי הכח יעמוד בתוקף עד לביטולו או פקיעתו. ייפוי הכח יפקע במספר מקרים: - בהתאם לתנאי הפקיעה אשר נקבעו בייפוי הכח. - בהודעה של מיופה הכח לפיה אינו מעוניין עוד לשמש כמיופה כח. - בפטירת הממנה או מיופה הכח. - אם מיופה הכח אינו כשיר עוד לשמש כמיופה כל או שהתקיימו נסיבות הקבועות בחוק להיעדר כשירות מיופה כח מתמשך. יחד עם זאת, למשך תקופה של 90 ימים ממועד הפטירה, רשאי מיופה הכח לענייני הרכוש להמשיך ולטפל בעניינים רכושיים מסוימים ובכלל זאת לשלם תשלומים עבור שירותים והוצאות שוטפות, תשלומים לצורך שמירת נכסים או מניעת נזק לעיזבון. הפעלתו של ייפוי הכח המתמשך ועשיית פעולות על ידי מיופה הכח מכוחו של ייפוי הכח תהיה עם מסירת הצהרה של מיופה הכח על קיום התנאים אשר נקבעו על ידי הממנה כמפעילים את ייפוי הכח וזאת בהודעה שתישלח אל האפוטרופוס הכללי. במקרים מסוימים ידרשו אסמכתאות חיצוניות לעניין קיום התנאים להפעלת ייפוי הכח. חשוב- אם לאחר כניסת ייפוי הכח המתמשך לתוקף יתנגד הממנה לביצוע פעולה או קבלת החלטה שהתבקשה על ידו במסגרת ייפוי הכח המתמשך על מיופה הכח לפעול על פי בקת הממנה בשעת מעשה ולא בהתאם להוראות ייפוי הכח בהכרח. כל זאת כפוף לכך שלא נכללה על ידי הממנה הוראה המגבילה את שינוי הוראותיו ביפוי הכח. כיום- שירות הפקדת ייפוי הכח אצל האפוטרופוס הכללי פטור מאגרה משרד עורכי דין SHR שירן רומנו הרוש מספק ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי בעריכת יפוי כח מתמשך תוך שימת לב לכל ההיבטים הנדרשים לממנה בעת עריכת יפוי הכח והשלכותיו העתידיות על הממונה ומיופה הכח.

עסקאות רכישה של דירות קבלן, או כפי שמכונות בשוק הנדל"ן "עסקאות יד ראשונה", מהוות כיום נתח משמעותי מהיקף כלל עסקאות הנדל"ן הנערכות בשוק, אם במסגרת מסלול "מחיר למשתכן", תמ"א 38 או עסקאות ייזום נדל"ן. מה חשוב לדעת בעסקאות אלו, כיצד הן נערכות, מהי ההגנה על כספי הרוכשים בטרם השלמת בנייתה של הדירה והחשיבות הרבה להיוועצות בעורך דין טרם הרכישה בעסקאות אלו, בשאלות אלו ועוד יעסוק מאמר זה. מהי רכישה של דירה "יד ראשונה"? רכישת דירה "יד ראשונה" הינה התקשרות בהסכם מול יזם אשר במסגרתו מתחייב היזם כלפי הרוכש להקים ולבנות עבורו דירה בהתאם להסכמות המתקבלות בין הצדדים כאשר במעמד הרכישה לרוכש לא קיימות זכויות כלשהן בקרקע או בדירה למעט זכות חוזית ביחס לרכישת הדירה. התקשרות בעסקת רכישת דירה מול יזם כרוכה בעריכה, ניסוח וחתימה של מסמכים רבים הנובעים מטעמים של היות עסקת הרכישה חלק מפרויקט כולל המוקם על ידי היזם, העובדה כי לרוב ההתקשרות בעסקת הרכישה נעשית טרם להשלמת בנייתה של הדירה וכן נוכח מערכת החוקים הרחבה והשונה החלה על עסקאות מסוג זה. מה עליי לעשות לאחר שמצאתי את דירת חלומותיי וסוכם המחיר בעבורה? לאחר קבלת ההחלטה בדבר רכישת הדירה, בדיקת המפרט הטכני המוצע על ידי הקבלן, ביקור באתר הבניה (ככל שהחלו בעבודות הבניה ובהתאם לאפשרויות הניתנות לכך), יש לערוך בדיקות ביחס לזהות היזם המבצע את הפרויקט, סטאטוס תכנוני של הפרויקט (היתר, התאמת תשריט הדירה המוצעת להיתר הבניה), היקף העסקת קבלני ביצוע על ידי היזם ועמידתם בדרישות הקבועות בדין לצורך ביצוע העבודות מן הסוג הנדרש להקמת הפרויקט ועוד. בדיקות אלו יבוצעו על ידי עורך דין מטעמם של הרוכשים ולכן פנית הרוכשים אל עורך דין מטעמם בסמוך לאחר קבלת ההחלטה בדבר רכישת הדירה הינו נחוץ ומשמעותי לרבות לצורך קבלת ביטוי מתאים לכך במסגרת תנאי ההסכם והסכמות הצדדים. ראוי להבהיר כבר בשלב זה כי עורך הדין מטעם היזם אינו מייצג את הרוכשים במסגרת התקשרותם בעסקה ועל כן טעות רווחת היא לחשוב כי בדיקות אלו נערכות על ידו בעבור הרוכשים. כיצד כספי הרוכש יובטח במסגרת עסקת רכישה "יד ראשונה"? לפני כעשור ארעה פרשה אשר טלטלה את כל מערך ההתנהלות בעסקאות יד ראשונה ומוכרת בשם "פרשת חפציבה". בקליפת אגוז, את שארע באותה הפרשה, נועד כיום חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, למנוע. בפרשת חפציבה מכרה חברת חפציבה דירות בכל רחבי הארץ. טרם השלמת הקמת הדירות על ידי החברה, קרסה החברה ונמנעה אפשרותה להשלים את הקמת הדירות ומסירתן לידי הרוכשים מולם התקשרה בהסכם מכר. הרוכשים, אשר עד למועד הודעת החברה בדבר קריסתה, שילמו לחברה את מירב התמורה בעבור הדירה, נותרו עם התחייבותה החוזית בלבד של החברה כלפיהם למסירת הדירה אולם, משקרסה החברה, נאלצו הרוכשים לשאת בתשלומים נוספים לגורמים חיצוניים על מנת שאלו ישלימו עבורם את הקמת הדירה ויעבירו את הזכויות בדירה על שמם בתום השלמת הפרויקט. כיום, חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות מחייב יזם המתקשר בהסכם למכירת דירה להעמיד לרוכש אחת מבין ארבעת הבטוחות הקבועות בחוק. כמו כן, החוק מגביל את סכום התמורה אשר על רוכש לשלם ליזם בטרם נמסרה לידי הרוכש אחת מבין הבטוחות. בנוסף, במקרים מסוימים לא יוכל היזם לגבות תשלום מעבר לשיעור הקבוע בחוק וזאת באופן יחסי למצבו של הפרויקט ושלב הקמתו. פתרון זה שהעמיד המחוקק אינו נקי מספקות ובדיקה מדוקדקת ראויה ביחס לסוג הבטוחה הניתנת בפרויקט בהתאם לאופיו ומצבו היא הכרחית טרם התקשרותו של הרוכש בהסכם הרכישה מול היזם. מה תפקידו של עורך דין המייצג את הרוכש בעסקה "יד ראשונה"? כפי שצוין לעיל, חשיבות רבה נודעת להיוועצות הרוכשים בעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן בכלל ועסקאות נדל"ן מורכבות בפרט. טעות רווחת בקרב רוכשי דירות יד ראשונה היא לחשוב שמאחר ועורך הדין של היזם גובה מהם תשלום, הרי שהוא מייצג אותם בעסקה ודואג לזכויותיהם בהסכם. אלא שתשלום הרוכשים לעורך הדין מטעם היזם אינו בעבור ייצוג האינטרסים והגנה על זכויות הרוכשים אלא מהווה השתתפותו של הרוכש בהוצאותיו המשפטיות של היזם לצורך טיפול ברישום זכויות הרוכשים בדירה עם השלמת הפרויקט ולצורך כך בלבד. עורך דין מטעם הרוכשים יבחן את היקף וטיב הזכויות של היזם במקרקעין, ככל שזכויות היזם במקרקעין נובעות מהסכם התקשרות מול צד ג' וטרם הושלם רישום זכויותיו עוה"ד יבקש לברר מהו היקף הזכויות מהיכן נובעות ומהו תוקפן (לדוג' – בזכויות הנובעות מכח הסכם תמ"א 38 בין היזם לבעלי הקרקע או בהסכמי התקשרות של היזם מול רשות מקרקעי ישראל, זכויותיו של היזם מותנות בקיומם של תנאים ולפיכך יש לבחון אותם ואת סטטוס יומם, בהיעדר מילוי כל התנאים הנ"ל יש לפעול על מנת להבטיח כי כספי הרוכש יהיו מוגנים וכי ההסכם יכלול הוראות מפורשות ביחס לקיום התנאים בהסכם המקור). כמו כן, יבחן האם היתר הבניה לדירה תואם את אשר הוצג לרוכש טרם החתימה (לעניין זה חשוב להבהיר כי סעיף נפוץ בהסכמי המכר הללו קובע כי כל פרוספקט או מצג אשר הוצג לרוכש טרם החתימה ואינו מצורף כחלק מן ההסכם עליו חותמים הצדדים בטל ומבוטל ולכן כל פער שימצא בין המצגים הטרום חוזיים לבין החוזה עצמו, יגברו הוראות החוזה), תיבחן הבטוחה הניתנת לרוכש ותוקפה המשפטי, לרבות לוח התשלומים הנדרש בהתאם לסוג הבטוחה הניתנת. יבחנו הסעדים הניתנים לרוכש במקרה של עיכוב במסירה וכן העילות הנמנות על ידי היזם המאפשרות עיכוב במסירה(הנטייה היא להרחיב עילות אלו בעוד שאינן מהוות בהכרח נסיבות שאינן מצויות בשליטת היזם ולכן בחינה מדוקדקת של עורך דין הרוכשים ביחס לעילות העיכוב תאפשר הרחבת זכאותם של הרוכשים לפיצוי נאות במקרה של עיכוב בהשלמת הדירה ומסירתה לרוכשים). לכן, חשוב להדגיש כי חשיבות רבה נודעת לייצוג רוכשים בעסקאות רכישת דירה מקבלן על ידי עורך דין הנבחר מטעם הרוכשים, המלווה אותם החל משלב בחינת העסקה וטיב הזכויות, תנאיי ההסכם, מנהל בשמם של הרוכשים מו"מ המשפטי ביחס להסכם ההתקשרות מול היזם ותנאיו, המשך בבחינת עמידת היזם בהוראות הדין החלות על עסקאות מסוג זה וכן את אופן הבטחת כספיהם של הרוכשים וכלה במסירת הדירה לידי הרוכשים והחלפת הבטוחות במידת הצורך. משרד עו"ד שירן רומנו הרוש SHR מלווה רוכשים בעסקאות "יד ראשונה" ומעניק ליווי, ייעוץ ויצוג החל משלבי המו"מ המוקדמים של העסקה, בחינתה של העסקה, סטאטוס תכנוני של הפרויקט, טיב הזכויות ומעמד היזם, המשך בליווי הרוכשים במעמד החתימה, דיווח לרשויות השונות אודות חתימת ההסכם על ידי הרוכשים בהתאם לנדרש על פי דין וכלה בהליך מסירת החזקה בדירה לידי הרוכשים. לעורכת דין שירן רומנו ניסיון עשיר בייצוג רוכשים בהליכים לרכישת דירות אשר נבנו מכח עסקאות קובמינציה, מחיר למשתכן ותמ"א 38. כמו כן, עיסוקנו ביצוג יזמים בפרויקטים מורכבים למגורים ומסחר, עסקאות קומבינציה ועסקאות תמ"א 38, וכן היכרותנו המעמיקה עם כלל התחומים המשיקים לתחום הנדל"ן ובכלל זאת היבטי מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה מקנים למשרדנו יתרון משמעותי בהבנת המטרייה הכוללת של העסקה, ההתנהלות המתבקשת בייצוגם של רוכשים בעסקאות מסוג זה, הגנה רחבה ומציאת פתרונות יצירתיים במקרים של מחלוקות.

אורכו של פרויקט תמ"א 38 החל ממועד תחילת ניהול המו"מ בין הדיירים ליזם ועד לסיומו, קרי, מסירת הדירות החדשות לבעלים, הוא כ- 4.5 שנים ומעלה בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה וכ-3 שנים בפרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה . לעיתים תכופות נקרית בדרכם של בעלי הדירות הזדמנות למכירת זכויותיהם במקרקעין לגביהם מתהווה פרויקט תמ"א 38 ומבקשים בעלי הדירות הקיימות לממש את זכאותם למכירת דירתם/ זכויותיהם בפרויקט לצד ג'. עסקת מכר כזאת, של בעלי הדירות הקיימות מחייבת התייחסות מיוחדת מבחינת היבט המס אשר יחול בעסקת המכר. חשיבות מיוחדת נודעת למועד ההתקשרות בעסקת המכר מול צד ג', ביחס לשלביו השונים של ביצוע פרויקט התמ"א ככל שמדובר בתמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש. התקשרות בעסקת המכר מול צד ג' תהיה בעלת תוצאות מס שונות ככל שמתבצעת בשלב שטרם קבלת ההיתר לביצוע פרויקט התמ"א 38, או בסיומו של הפרויקט לעומת התקשרות בעסקת המכר בשלב שלאחר הריסת הבניין. לפיכך, טרם התקשרות בעסקת מכר בבניין בו מתבצע הליך של תמ"א 38 חשובה ההיוועצות בעורך דין בעל ידע, ניסיון ומומחיות בתחום לצורך קבלת החלטה נכונה ומושכלת ביחס למועד ההתקשרות המתאים עבור הדייר הרלוונטי. לצורך קבלת ההחלטה המתאימה יבחנו בין היתר, מלבד שלב הימצאותו של פרויקט התמ"א, גם פרמטרים נוספים אישיים לדייר אשר בעלי השפעה ביחס לגובה המס שיחול עליו בעסקת המכר. עורכת דין שירן רומנו עוסקת בליווי חברות יזמיות, דיירים ותושבים בפרויקטים לביצוע תמ"א 38 וכן בעסקאות למכירה ורכישה של דירות מגורים וזכויות במקרקעין במהלך ההתקשרות וביצועם של פרויקטים מסוג תמ"א 38.

מהי תמ"א 38? תמ"א 38 זוהי תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה לחזק מבנים קיימים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. על מנת ליצור תמריצים ליזמי נדל"ן להתקשר עם בעלי דירות בפרויקטים לביצוע תמ"א 38 קובעת התכנית מתן תמריצים שונים הכוללים תוספת קומות ודירות במקרקעין ועוד. כיום, שתי האפשרויות החלופיות למימוש תמ"א 38 הן- הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו (חלופה זאת מכונה על ידי רבים "תמ"א פינוי בינוי") או חיזוק הבניין הקיים על ידי עיבוי יסודותיו. במסגרת שתי החלופות מתווספות זכויות בניה למקרקעין באמצעותם ניתן להרחיב את הדירות הקיימות וכן להוסיף קומות נוספות ודירות חדשות. (על ההבדלים בין שתי החלופות ומתי תיושם כל אחת מהן ניתן לקרוא במאמר שלנו "מה בין תמ"א עיבוי והרחבה לבין תמ"א הריסה ובניה"). איך אדע אם ניתן לעשות פרויקט מסוג תמ"א 38 בבניין בו אני מתגורר? ככל שהיתר להקמת הבניין ניתן לפני 01.01.1980 ובכפוף לכך שהבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו סופי של בית משפט – קיים סיכוי גבוה לכך שתמ"א 38 תחול על הבניין. אנחנו מעוניינים לבצע תמ"א 38 בבניין, איך מתקדמים מכאן? ראשית, רצוי ומומלץ כבר בשלב זה למנות עורך דין המתמחה בנדל"ן בכלל ובתמ"א 38 בפרט. עוה"ד ילווה את הדיירים כבר משלב ראשוני של בחינת האפשרות למימוש הפרויקט, החלופות האפשריות למימוש, ההטבות האפשריות, בחירת היזם, ההסכם ופיקוח משפטי על ביצועו של הפרויקט ועד לסיומו של הפרויקט. שכר טרחתו של עוה"ד ממומן על ידי היזם שיבחר בסופו של יום ולכן מבחינת הדיירים רצוי כי הליווי המשפטי השוטף בקשר לפרויקט ינתן להם כבר משלב זה. במסגרת המפגש עם עוה"ד יבחנו נתוני המקרקעין והבניין הקיים, האפשרות לביצועו של פרויקט תמ"א 38 בבניין והחלופה המתאימה לביצועו של הפרויקט וחיזוק הבניין (הריסה ובניה מחדש או עיבוי והרחבה). מינוי נציגות- באמצעות טופס מינוי נציגות אשר ינוסח על ידי עוה"ד- ימנו בעלי הדירות מספר נציגים (2-3) מתוך בעלי הדירות בבניין כאשר תפקיד חברי הנציגות יהיה מוגדר בכתב המינוי. יובהר כי חברי הנציגות לא יהיו רשאים להתחייב בשמם של בעלי הדירות כלפי צד ג' והיקף פעילותם של חברי הנציגות יעסוק בעיקר בהליכי מו"מ מול עו"ד, יזם ובעלי מקצוע נוספים לצורך קבלת הצעות לקידום וביצוע הפרויקט. ליווי משפטי של עו"ד בניסוח טופס מינוי הנציגות יסייע הן לבעלי הדירות על מנת להבטיח את היקף פעילותה של הנציגות מחד והן לחברי הנציגות מאידך ביחס להיקף אחריותם כלפי יתר בעלי הדירות בבניין. עריכת מכרז קבלנים- במסגרת המכרז שיעשה בליווי משפטי של עוה"ד מטעם הבעלים יבחנו מספר קריטריונים להשוואה בין מספר יזמים שהצעותיהם יתקבלו על פי פניית הנציגות בליווי עוה"ד. הקריטריונים להשוואה יגובשו תחילה בין כלל בעלי הדירות בהתאם לרמת חשיבותן ועל פי ישיבת דיירים שתיערך בעניין זה בנוכחות עוה"ד מטעם הבעלים. לאחר בחירת היזם- ינהל עוה"ד מטעם הבעלים מו"מ משפטי ביחס לתנאי ההתקשרות בין הבעלים ליזם בנוגע לביצוע הפרויקט עד לגיבושו של נוסח הסכם סופי אשר יאושר על ידי הבעלים ויועבר לחתימתם וכן לחתימת היזם. לאחר חתימת ההסכם יפעל היזם לתכנונו המפורט של הפרויקט, קבלת היתר בניה וביצועו של הפרויקט. עורכת דין שירן רומנו מתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38 ברחבי הארץ תוך שימת דגש למתן פתרונות יצירתיים ומגוונים למקרים פרטניים שונים המתעוררים בפרויקטים מסוג זה. משרד עורכי דין SHR שירן רומנו הרוש מלווה את לקוחותיו החל משלביו הראשונים של הפרויקט במתן ייעוץ לדיירים טרום בחירת יזם / בבחינת היבטיו המשפטיים של הפרויקט עבור יזמים המשך בהליכי התכנון ומעקב משפטי על ביצוע הפרויקט, וכלה בתיקונו/ רישומו של צו הבית המשותף באופן שישקף את מצב הזכויות על פי הדירה החדשה/ המורחבת בסיומו של הפרויקט.

ביום 25.10.2017 נכנס לתוקפו תיקון 117 לחוק התכנון והבניה אשר מאפשר פיצול של דירות צמודות קרקע בתנאים הקבועים בו. ​ דירה צמודת קרקע היא דירה הקיימת על מגרש אשר התכנית החלה עליו אינה מתירה הקמה של יותר מ-4 דירות לדונם ושאין מעליה או מתחתיה דירה נוספת. ​ התיקון מהווה "הוראת שעה" כלומר, תוקפו מוגבל וניתן יהיה לממש את ההטבה הקבועה בו רק במהלך חמש שנים מיום כניסתו לתוקף. קרי, עד ליום 24.10.2022. ​ תיקון 117, אשר נכנה אותו להלן "חוק פיצול דירות" מקנה לועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות לאשר הגדלת מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה במקרקעין בכפוף לעמידה במספר תנאים. ​ בטרם נעמוד על מהות חוק הפיצול, נבהיר כי על כל מקרקעין חלה תוכנית ולרוב אף מספר תוכניות הקובעות את סך יחידות המגורים/ הדירות המירבי שניתן להקים על המקרקעין, מספר הקומות המירבי, שטח מקסימאלי ועוד פרמטרים נוספים. חריגה מאחד מן הפרמטרים הללו מצריך ניהול של הליך תכנוני במסגרתו תאושר החריגה או תידחה. הסמכות לדון בכל חריגה נתונה לועדה המקומית או לועדה המחוזית לתכנון ובניה בהתאם למהות החריגה המתבקשת והיקפה. ​ אז מה מחדש לנו חוק פיצול דירות? חוק פיצול דירות מאפשר לבעל דירה צמודת קרקע לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לאשר פיצולה של דירה קיימת (כלומר שבמועד הגשת הבקשה לפיצול הושלמה בנייתה של דירת המגורים אותה מבקשים לפצל וטרם נעשה הפיצול). לצורך עמידת המבקש בתנאי הוראות החוק יש לבחון קיומם של התנאים הבאים: 1. התכנית החלה על המקרקעין נכנסה לתוקף לפני 01.01.2011. 2. הועדה המקומית מוסמכת להגביל את מספר יחידות המגורים הניתנות לפיצול בתחומי שיפוטה ולכן יש לוודא כי אין חריגה מן המגבלה ככל שנקבעה. 3. לא התקבלה על ידי הועדה התנגדות לבקשה ככל שהוגשה התנגדות. 4. שטח הדירה אותה מבקשים לפצל אינו פחות מ 120 מ"ר. 5. שטח הדירה שתתווסף לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תכלול שירותים, מטבח וכניסה נפרדת. 6. השימוש בדירת המגורים שהתווספה עקב הפיצול יהיה לצורך השכרה למגורים או מגורי קרוב בלבד ולא תתאפשר העברת הבעלות בה בנפרד. ​ חניה ככל ששטח היחידה שהתווספה בעקבות הפיצול אינו עולה על 60 מ"ר- הועדה אינה רשאית להתנות את ההיתר בהוספת מקומות חניה אולם תהיה רשאית לדרוש השתתפותו של המבקש בהתקנת מקום חניה אחד בחניון ציבורי המצוי באזור המקרקעין. ​ שימוש במרתף לצורך פיצול למגורים במסגרת ההקלה לביצוע הפיצול ניתן לבקש שינוי ייעודו של שטח שירות המשמש למרתף או מחסן ליעוד של מגורים אשר ישמש ליחידה המפוצלת וזאת בכפוף לכך שסך השטח ששונה יעודו כאמור לא יעלה על 60 מ"ר ובנוגע למחסן- לא יעלה השטח ששונה יעודו ממחסן למגורים על 7.5 מ"ר. ​ היטל השבחה מופחת בגין פיצול היחידה יחול היטל השבחה בשיעור מופחת של 34% משווי ההשבחה. ​ שיקול דעת הועדה ראוי לציין כי לוועדה המקומית מוקנית סמכות של שיקול דעת האם לאשר את הפיצול או לא ככל שלא הוכח לוועדה כי אישור הפיצול והגדלת מספר יחידות הדיור אינו מספק מענה לצרכים הנובעים ממנו כגון- שטחים פתוחים, צרכי חניה ומוסדות ציבור. ​ משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR מתמחה בתחום המקרקעין והתכנון ובניה ומעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי שוטף בתחומים אלו לרבות מתן ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי בהגשת בקשות להיתרים לועדות התכנון השונות, מתן הקלות ושימושים חורגים, ערעורים בענייני היטלי השבחה ופיצויים לפי חוק התכנון והבניה.

עם קבלת ההחלטה על ידי בעלי הדירות בבניין קיים לביצוע תמ"א 38, עולה לעיתים תכופות השאלה- באיזה חלופה מבין השתיים הקיימות כיום, עיבוי והרחבה או הריסה ובניה, כדאי ורצוי לבחור לצורך הגשמת מטרותיה של תמ"א38. במטרה לסייע בלבטים אלו, יוצגו במאמר זה תמצית ההבדלים הקיימים בין שתי החלופות. ​ תוספת קומות: תמ"א עיבוי והרחבה מאפשרת תוספת של עד 2.5 קומות למבנה קיים תמ"א הריסה ובניה מאפשרת תוספת של עד 3.5 קומות נוספות מעבר למספר הקומות המותר על פי התכנית החלה על המקרקעין. שעבוד זכויות הבעלים: תמ"א עיבוי והרחבה – היזם משעבד רק את היחידה הרישומית החדשה (תת חלקה חדשה אליה מוצמדות כל זכויות הבניה הנוספות) ולא קיים שיעבוד על דירות הבעלים. המצב הרישומי של הבניין נותר כפי שהוא במשך ביצוע הפרויקט ובסיומו מתבצע תיקון צו הבית המשותף במסגרתו מתווספות תתי חלקות חדשות המהוות את היחידות החדשות אשר נבנו על ידי היזם (דירות היזם). תמ"א הריסה ובניה- המקרקעין משועבדים בכללותם לטובת בנק מלווה. המצב הרישומי של הבניין נמחק (קרי, נמחק רישומו של הבית המשותף ובנסח הטאבו נמצא כמעיין רישום של חלקה המשועבדת לטובת הבנק). בסיום הפרויקט מוחזרות הערבויות כנגד מכתבי החרגה מאת הבנק לפיהם מציין הבנק כי השעבוד איננו חל על הדירה. הבנק מוחק את השעבוד ומתבצע רישום מחדש של הבית המשותף במסגרתו נרשם כל אחד מבעלי הזכויות (הבעלים הקיימים והבעלים החדשים אשר רכשו את דירות היזם) כבעלים בתת חלקה עצמאית ונפרדת. תשתיות ושלד: תמ"א עיבוי והרחבה – שימוש בתשתיות קיימות ובניה על שלד קיים. תמ"א הריסה ובניה- הקמת תשתיות חדשות. הריסה מוחלטת של הבניין הקיים ללא שימוש בשלד/ בסיס קיים. כלכליות: תמ"א עיבוי והרחבה – לרוב נמצאת כפחות כלכלית בעיניי יזמים היות ולא קיים התמריץ למימוש זכויות נוספות מכח תב"ע. לא חלה חובה על היזם לבנות ממ"ד לדירות הבעלים אלא החובה נוגעת לדירות המגורים החדשות בלבד. תמ"א הריסה ובניה- נמצאת ככלכלית יותר על ידי יזמים נוכח האפשרות הניתנת ליזם למימוש זכויות נוספות מכח תב"ע. חלה חובה על היזם להקים ממד לכל דירת מגורים. ערבויות: תמ"א עיבוי והרחבה– הערבות הנפוצה בעסקאות אלו היא ערבות ביצוע אשר נקבעת ביחס לשווי עלויות ביצוע העבודות הנדרשות על ידי היזם. הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית וניתנת לפירעון ככל שהיזם לא עומד בהתחייבויותיו לביצוע העבודות אותן התחייב לבצע כלפי הבעלים. ערבות בדק – ערבות בנקאית העומדת לרוב על שיעור של מחצית מערבות הביצוע – נמסרת בסיום הפרויקט לאחר ביטול ערבות הביצוע ומטרתה להבטיח את הבעלים הקיימים בקשר לתקופת הבדק. ערבות הבדק תבטיח רק עבודות שבוצעו על ידי היזם ולא לגבי תשתיות קיימות עליהן התבססו עבודות היזם. ערבות מיסים- ערבות המיועדת להבטחת תשלומי המס החלים על הבעלים כתוצאה מהתקשרותם בעסקה מול היזם במסגרת "עסקת נטו". תמ"א הריסה ובניה- ערבות חוק מכר (ערבות בנקאית בתנאי חוק מכר) אשר מטרתה להבטיח את מסירת הדירה החדשה לבעלים. ערבות חוק המכר תהיה בשווי הדירה החדשה אותה התחייב היזם לתת לבעלים במסגרת הפרויקט, ערבות מיסים, ערבות דמי שכירות להבטחת תשלום דמי השכירות של הבעלים אשר פינויים נדרש החל ממועד ביצוע העבודות בבניין הקיים, ערבות בדק להבטחת כל עבודות היזם במהלך תקופת הבדק שלאחר מסירת הבניין החדש, ערבות רישום אשר מטרתה להבטיח את רישום הבניין החדש כבית משותף וכן את דירות הבעלים החדשות על שמם . לסיכום, נראה כי הבחירה בין תמ"א מסוג עיבוי והרחבה לעומת תמ"א הריסה ובניה תושפע מנתוניו של הבניין הקיים, התכניות החלות על המקרקעין והמטרות העומדות לנגד עיניהם של הבעלים הקיימים ביחס לאופי הבניין החדש. לעיתים נתוני המקרקעין אינם מאפשרים הריסת הבניין הקיים ובניית בניין אחר תחתיו נוכח ניצול מלא של זכויות הבניה במקרקעין ובשל מאפייני המקרקעין. בפגישה ראשונית בין עו"ד המתמחה בתמ"א 38 לבין הבעלים יערוך עוה"ד ניתוח עבור בעלי הזכויות ביחס לכלל הפרמטרים הללו ובהתאמה יערך מכרז יזמים למציאת יזם המתאים לביצועו של הפרויקט. ​

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית חלה על מבנים שהיתר להקמתם ניתן לפני יום 01.01.1980 ואשר אינם עומדים בתקן 413 הקובע את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה. אז איך מתחילים? לפי פונים ומה התהליך הצפוי לדיירים? על שאלות אלו ועוד נפרט במאמר זה. מטרותיה של תמ"א 38: תמ"א 38 עוסקת בעיקרה במתן תמריצים הכוללים זכויות בניה נוספות, פטורים והקלות לצורך עידוד חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמריצים הניתנים מאפשרים העלאת הכדאיות הכלכלית עבור יזמים לצורך התקשרותם עם בעלי דירות בבניינים שאינם עומדים בתקן הנדרש לצורך חיזוקו של הבניין על פי תמ"א 38 וזאת באמצעות אחת משתי החלופות הקיימות כיום - הריסה של הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו או חיזוק הבניין הקיים, שיפוצו והרחבתו. מהם התמריצים הניתנים במסגרת תמ"א 38? תמ"א 38 הגדירה כללים והנחיות תכנוניות לחיזוקם של המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה וסיפקה תמריצים כלכליים לרבות הטבות מס והגדלת זכויות בניה לצורך עידוד חיזוק המבנים. זכויות הבניה הניתנות במסגרתה של תמ"א 38 הן: 1. הוספת אגף נוסף לבניין 2. הקמת קומות נוספות למבנה 3. סגירה ומילוי של קומה מפולשת 4. הרחבת קומות קיימות בבניין 5. הקמת קומה חלקית על הגג 6. הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. 7. הוספת ממד"ים 8. הקמת מעלית בתמורה למכירת זכויות הבניה הנוספות ליזם מכוחן מקים היזם יחידות דיור נוספות בשטח המקרקעין, מחזק היזם את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה או לחילופין הורס ובונה תחתיו בניין חדש אשר יכלול את דירות הבעלים החדשות וכן את דירות היזם. עשרת השלבים בדרך למימוש תמ"א 38: שלב א: כינוס כלל הדיירים בבניין לצורך קבלת החלטה עקרונית לקידום תמ"א 38. במסגרת ההחלטה יבחרו הדיירים נציגות אשר תרכז את הנושא ותפנה להתקשרות עם עו"ד מטעם הבעלים. שלב ב': מינוי עורך דין לייצוג הדיירים שלב ג': בניית מערך נתונים וקריטריונים לבחירת יזם על פי הנחיות עורך הדין מטעם הדיירים. שלב ד': פירסום מכרז קבלים לבחינת הצעות יזמים ובחירת יזם. במסגרת מכרז הקבלנים יבחנו הדיירים את איתנותו הפיננסית של היזם, את ניסיונו בביצוע פרויקטים דומים ומידת הצלחתו. שלב ה': ניהול משא ומתן משפטי מול היזם הנבחר, גיבוש טיוטת הסכם מוסכמת ואישורה הסופי על ידי הדיירים/ הנציגות, כנס חתימות בעלים וחתימת היזם. שלב ו': קידום הליכי תכנון על ידי היזם, הגשת תכניות לאישור הדיירים וקבלת החלטת ועדה/ היתר בניה. שלב ז': טיפול מול דיירים סרבנים ככל שישנם וקבלת היתר בניה. שלב ח': מתן בטחונות (ערבויות) (ופינוי דירות בתמ"א 38 הריסה ובניה) שלב ט: ביצוע הפרוייקט והקמתו. שלב י': סיום העבודות, מסירת הדירות החדשות והחזרת ערבויות. תמ"א 38 מהווה אפשרות להתחדשות מבחינת בעלי הדירות הקיימות, באמצעותה הם מקבלים דירות חדשות במקום דירותיהם הקיימות במקרה של תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה, או בניין מחודש,מחוזק ומשופץ הכולל הרחבות לדירה הקיימת, אשר מעלים את ערך הדירה הנוכחית באופן ניכר ללא עלות כספית מצד הבעלים. יחד עם זאת, פרוייקטים של תמ"א 38 מלווה לעיתים בחששות מצד בעלי הדירות ולכן חשיבות עליונה ניתנת לזהותו של עורך הדין מטעם הבעלים, ניסיונו בליווי פרוייקטים מסוג תמ"א 38 והיכרותו המעמיקה עם ההיבטים המשפטים העולים ממנו. עורכת דין שירן רומנו עוסקת מזה כעשור במתן ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי לבעלי דירות וחברות יזמיות מוכרות בפרויקטים לביצוע תמ"א 38 ברחבי הארץ. אנו מאמינים כי הידע, הניסיון, ההיכרות והאהבה שלנו לתחום מאפשרים לנו לספק ללקוחותינו את השירות הטוב והמקצועי אותו הם ראויים לקבל.