מהו "נון שופ" מתי ואיך חותמים

חתימה על מסמך הנון שופ נפוצה בעסקאות של התחדשות עירונית כגון- תמ"א 38 או פינוי בינוי.

בעלי זכויות במקרקעין מתבקשים לחתום על טופס המכונה "התחייבות להימנעות מניהול משא ומתן" או "נון שופ". לאחר מעשה ומבלי שהבינו את משמעות חתימתם מוצאים עצמם אותם בעלי זכויות מחוייבים בהתחייבות, אשר לעיתים אף חד צדדית, כאשר משמעותה והשלכותיה אינן ידועות להם.

אז מהו אותו ה "נון שופ", מה חשוב לדעת עליו, האם נכון לחתום עליו ומה הם הכלים להתמודדות מולו, בכך יעסוק מאמר זה.

"הנון שופ", אשר מיד נעמוד על הגדרתו ומשמעותו, נפוץ בעיקר בעסקאות מסוג התחדשות עירונית. כלומר, ביחס למקרקעין אשר קיים עליהם מבנה מגורים, או מספר מבני מגורים (יתכן גם מבנים הכוללים שטחי מסחר) וקיים לגביו פוטנציאל תכנוני קרי, חלות או עשויות לחול על המבנה זכויות בניה נוספות המאפשרות הרחבת הבניה והקמת דירות נוספות. זכויות הבניה הללו מגלמות פוטנציאל ובעלות שווי כספי.

משקיעים אשר מזהים את הפוטנציאל הקיים פונים אל בעלי הדירות, אשר במקרים רבים אף אינם מודעים לקיומו, ומבקשים מהם לקדם עבורם תכנית במקרקעין לצורך מימוש הפוטנציאל ובתמורה ישפר המשקיע את המבנה וסביבתו. אולם, כתנאי מקדמי לכך, מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על טופס הנפוץ בשם "נון- שופ". בעלי הזכויות, נלהבים מעצם ההתעניינות במקרקעין שלהם ומן הפוטנציאל אשר גילו להם על קיומו רק עתה, חותמים על ה"נון שופ" בעוד שבמרבית המקרים טרם הבינו את משמעות הדברים.

בפתח הדברים אציין כי אכן במקרים רבים היעדר חתימה על נון שופ עשויה למנוע בחינת קידומו של פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין או קבלת מידע בדבר מהות הפוטנציאל הטמון במקרקעין. אולם, במקרים בהם כן ראוי וניתן לחתום על ה"נון שופ" חשוב לדעת לעשות זאת נכון.

אז מהו ה"נון שופ"?

"נון שופ" (NON SHOP) הוא מסמך המבקש להגביל את אפשרות בעלי הזכויות במקרקעין להיכנס למשא ומתן מול צדדי ג' ביחס לקידום פרויקט במקרקעין, בהנחה שהמשקיע הפונה מעוניין לבצע בדיקות ביחס למקרקעין אשר מטרתן לבדוק את הפוטנציאל הקיים והכדאיות הכלכלית לביצועו של פרויקט במקרקעין. לצורך כך, מתבקשים הבעלים לחתום על כתב התחייבות , הידוע בכינוי ה-"נון שופ", במסגרתו מתחייבים בעלי הזכויות שלא לנהל מו"מ כלשהו מול צד ג' ביחס לזכויותיהם במקרקעין על מנת לאפשר למשקיע/ יזם למצות את בדיקותיו ולקבל החלטה בדבר התקשרותו עם הבעלים לביצוע הפרויקט.

נון שופ שאיננו נבדק ונערך נכון על ידי עורך דין המייצג את הבעלים (ואותם בלבד) יימצא לרוב כחד-צדדי הכובל את בעלי הזכויות בהתחייבות מתמשכת אשר בדיעבד יתקשו לצאת ממנה ולעיתים גם מתוך חוסר בהירות מה הן אותן מגבלות החלות עליהם כתוצאה מן החתימה על ה"נון שופ" ומאידך אילו הבטחות ניתנו כלפיהם במסגרת ה"נון שופ".

מתי חתימה על נון שופ תהיה נפוצה ומקובלת ומתי פחות?

באזורים בהם קיימת כדאיות כלכלית גבוהה לפרויקט, הדבר ידוע בקרב אנשי הנדל"ן ולכן באיזורים אלו חתימה על מסמך נון שופ תמנע את אפשרותם של בעלי המקרקעין לבחון הצעות חלופיות וליצור תחרותיות ביחס לתמורות המוצעות להם במסגרת ביצוע הפרויקט.

ואם כבר חותמים על "נון שופ" מתי ומה חשוב שיכלול?

ישנם מקרים בהם אכן אזור המקרקעין לוקה בחוסר וודאות תכנונית ומצוי על גבול הכדאיות הכלכלית. לכן במצבים כאלו, מטבע הדברים היות והשקעתו של המשקיע לביצוע הבדיקות הינה גבוהה יותר- פניה אל בעלי הזכויות בבקשה לחתימה על נון שופ תהיה נפוצה יותר. יחד עם זאת, עבור שני הצדדים, חשוב שהנון שופ יכלול התייחסות להיבטים הבאים:

- התניית תוקף- כניסתו של הנון שופ לתוקף תותנה בחתימתו על ידי 80% מבעלי הזכויות הרשומים והזכאים להירשם במקרקעין ("הרוב הדרוש") וחתימת המשקיע וזאת עד לפרק זמן מוגדר וידוע מראש.

- הגבלת תוקף- תוקפו של הנון שופ יפקע בתום זמן מוגדר מרגע שנחתם על ידי הרוב הדרוש. משך הזמן ישתנה בהתאם לקריטריונים הקיימים של המקרקעין. ככל שאזור המקרקעין הינו אטרקטיבי יותר או שרמת הפעילות היזמית בו גבוהה יותר הנטייה תהיה לדרוש פרק זמן קצר יותר.

- עדכון לבעלים- הנון שופ יכלול התחייבות של המשקיע לעדכן את הבעלים מידי תקופה קצובה מראש בדבר הפעילות שנעשו על ידו במהלך תקופת היעדר ההתמחרות (התקופה שממועד כניסתו של הנון שופ לתוקף ועד מועד פקיעתו). לעיתים תיכלל גם התניה לפיה ככל ולא הועבר עדכון על ידי המשקיע במועד ואף לאחר שנשלחה לו התראה על כך ו/או לא נערכה שום פעולה נוספת ביחס לתקופה הקודמת, יהיו הבעלים רשאים להביא לביטולו של הנון שופ לאלתר.

- הגבלת רישום הערת אזהרה- יש לציין באופן מפורש בגוף כתב ה"נון שופ" שהמשקיע לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין הנון שופ. מאחר והנון שופ מהווה מסמך התחייבות, למשקיע עומדת האפשרות להגיש בקשה לרישומה של הערת אזהרה על זכותו של כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין בגין התחייבותו של פי כתב ה"נון שופ" אף בלא צורך בחתימתם של הבעלים על בקשה מפורשת. לכן, ציון הוראה מפורשת האוסרת על המשקיע לרשום הערת אזהרה לטובתו- תמנע את הכשל.

- תוצרים- המשקיע ישתף את הבעלים בכל מידע שמצא במהלך ביצוע בדיקותיו בתקופת היעדר ההתמחרות. ככל הניתן רצוי אף לפרט רשימת נתונים אותם יהיה המשקיע חייב לכלול בבדיקותיו ולעדכן את הבעלים בתוצרים אלו.

אז איך "עושים את זה נכון"?

ראשית "גיבוש כגוף אחד". משמע, על בעלי הזכויות להתאחד יחד ולמנות נציג אחד או שניים אשר ירכזו את כל הנתונים וההצעות שיוצגו לבעלים בהמשך ההליך.

ככל שבעלי הזכויות במקרקעין יהיו מאוגדים יותר, החלטיים ויפעלו בשיתוף כך התמורה שיצליחו לקבל תהא גבוה יותר ואף מהירה יותר.

שנית, מינוי עורך דין מטעם הבעלים. רצוי מאוד כי בשלב מינוי הנציגות יוסמכו הנציגים למנות עורך דין אשר ייעץ לבעלי הדירות ביחס לפרויקט וילווה אותם בביצועו. זכרו- אחת מן התמורות המקובלות אותה זכאים בעלי הזכויות לקבל בעת התקשרותם מול משקיע לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במקרקעיהם היא תשלום שכר טרחת עו"ד מטעם הבעלים. כך, בסופו של יום עבור בעלי הדירות העסקה היא עסקת נטו המחיר היחיד אותו הם נדרשים לשלם הוא התאחדותם ושיתוף פעולה הדדי.

עורך הדין יגבש את ציפיות הבעלים מן הפרויקט וביחד איתם יקיים "מכרז קבלנים" בו יוצגו קריטריונים להשוואה בין המשקיעים השונים (בין הקריטריונים רצוי לכלול התייחסות ל- עמידותה הכלכלית של החברה, פרויקטים שבוצעו על ידי החברה, רשימת לקוחות ממליצים על החברה, תמורות מסחריות (כגון- הרחבת דירה, ממ"ד, מרפסת, מעלית, שכר דירה וכיוב') ובטחונות שיעניק המשקיע לבעלי הדירות במהלך ביצוע הפרויקט ולצורך הבטחת עמידתו בכל התחייבויותיו כלפי הבעלים. לאחר קבלת מספר הצעות מספקות יערכו הבעלים השוואה ויבחרו בהצעה המועדפת מבחינתם. מכאן נותר להשאיר את ביצוע העבודה המשפטית לעורך הדין מטעם הבעלים לדאוג לגיבוש כל המצגים, ההסכמות וההתחייבויות במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם/ המשקיע והמשך ליווי הבעלים בפרוייקט עד לסיומו, מסירת הדירות/ העבודות ותיקון צו הבית המשותף.

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) והשפעתו על תופעת ה"נון שופ"

באפריל 2017 פורסם חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) אשר מטרתו להסדיר את התופעה של החתמת בעלי דירות על מסמכי הגבלת התקשרות ("נון שופ"). החוק קובע כללים ברורים אשר רק בהתקיימם חתימת בעלים על מסמך הגבלת התקשרות ("נון שופ") תהיה בעלת תוקף משפטי. כמו כן מסדיר החוק את הפעולות אשר על המארגן לנקוט במהלך תוקפה של ההתחייבות וכן מה הפרטים אשר יש לכלול במסמך זה.

כך, קובע "חוק המארגנים" כי על מנת שחתימת בעלי הדירות על מסמך הגבלת התקשרות ("נון שופ") תהיה תקפה, טרם החתימה על המסמך על ידי הבעלים הראשון, על המארגן לכנס את כל בעלי הדירות ולהסביר להם על הסכם הארגון ויפרט בפניהם את הנתונים הבאים:

א. מהות ההסכם ועיקרי חוק המארגנים

ב. אם הוא פועל מטעם יזם המעוניי בעסקה לפי תמ"א 38 או בעסקת פינוי בינוי

ג. שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידופ העסקה ככל שידוע באותו מועד

ד. האם יש לו עניין אישי בביצוע העסקה

ה. האם בעל דירה בבניין פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם יתר הבעלים

ו. מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפניה אליהם ופרטים אודות המינהלת העירונית ככל שישנה

ז. מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם מעברית לערבית, רוסית או אמהרית

מלבד הנ"ל קובע החוק הוראות מפורשות בדבר אופן כינוס בעלי הדירות וכן הפעולות אשר על המארגן לנקוט בכדי שתוקפו של המסמך לא יפקע.

ראוי לציין כי, בתנאים מסויימים החוק חל גם רטרואקטיבית ביחס למסמכי "נון שופ" אשר נחתמו טרם כניסתו של החוק לתוקף.

משרד עורכי דין שירן רומנו הרוש SHR- עוסק במתן ליווי, ייעוץ וטיפול משפטי לתושבים, דיירים ויזמים במסגרת התקשרות בפרוייקטים של נדל"ן, עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועוד. ליווי משפטי של עורך דין נדל"ן בעל ניסיון ומומחיות בעסקאות מקרקעין מורכבות בכלל ובפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט החל משלביה הראשוניים של העסקה מאפשר להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה נכונה, טובה ויעילה.